聚焦土地市场：大乐山 看青江

 当下，不少开发企业面临着两个迫切需要解决的问题： 一个是“如何加快项目销售进度，回笼资金?”另一个则是“后续储备用地如何选择?”伴随着6月份以来依旧强劲的楼市回暖势头，正在乐山进行地产开发或者意 向进驻乐山的市外开发商们已经开始谋划来年的开发战略。他们最为关心的是岁末阶段乐山，尤其是中心城区的土地供应情况。

   目前，笔者从乐山市国土资源局了解到，以乐山“双百”区域中心城市宏伟规划为纲要，为了更好地全方位促进区域内房地产市场健康有序地发展，保障未来乐山 楼市有更为充沛的开发空间，乐山市人民政府正在规划新一轮的土地供应，其中位于中心城区青江片区瑞晗路西侧[QJ(B)-04-c、d号]和瑞祥路西侧 [QJ(B)-17-a-1、2号]地块便是本次土地供应的焦点，吸引了业内人士的广泛关注。

  焦点一：

  市场客观回暖 信心指数回升 “优质地块，卖一宗、少一宗”

   对于平静了近一年的楼市行情而言，自今年6月份开始的回暖潮，看似突然、实则必然。从去年年底及今年上半年央行及住建部发布房贷新政开始，低迷了近一年 的楼市开始走向复苏通道。随着松绑政策落地、刺激政策频出，楼市上空的观望阴霾逐渐散去，新房、二手房、土地市场均呈现回暖势头，资本市场上地产板块也一 改低迷，出现反弹态势。从需求方面来看，限贷政策调整加强了对个人购买住房的金融支持力度，刺激各类需求尤其是改善需求积极入市，市场成交量有所回升。笔 者从中原地产研究部的统计数据了解到，包括龙湖、万科、碧桂园在内的21家房企，今年10月份销售总业绩达1307.5亿元，这一数据相比9月份的销售额 上涨了22.7%，大部分企业环比出现了明显上涨。前10个月这21家公布销售业绩企业的销售额合计也达到了9657.9亿，同比上涨15.2%。楼市回 暖的脉络已然清晰可见。

 另一方面，政策利好对市场的影响最直接地反应到土地 市场之中。从土地市场成交表现来看，全国范围内主要城市土地成交热度不减、地价大幅增长。而近期楼市筑底特征明显，转暖迹象出现，这在一定程度上提高了房 企拿地的积极性。来自中原地产数据显示，四个一线城市的住宅土地成交全面创造历史纪录，截至11月末首次突破3000亿大关达3190亿，全年将有望突破 3500亿。

  究其原因，分析人士认为，在信贷放松、降息等多重政策利好影响下，地方政府纷纷拿出了“压箱底”的优质地块，土地市场回暖显著。从房地产企业反周期运作开发角度来讲，现在是抄底拿地的较好时机，毕竟土地属于不可再生资源，优质地块卖一宗少一宗。

  焦点二：

  城市商贸核心 剑指青江新区 “双百大乐山，还看青江”

  对于一家深谋远虑的房地产开发企业而言，在适合的区域选择合适的地块以获取最大的品牌效益、产值效益，才是最终评判地块是否优质的强有力标准。

   笔者从乐山市住房和城乡规划建设局获悉，乐山青江新区位于成绵乐城际铁路乐山站区域，是“十二五”期间乐山市实施“两化”互动，推进“大交通、大产业、 大城市”三大联动的重要举措。青江新区规划面积5.3平方公里，核心区面积2.5平方公里，作为乐山市重点打造的中央商务区和城市新中心，其定位为城市通 达地、都市商业区、生态居住区、文化魅力窗。青江新区商业开发以“大商圈、新中心、多聚集”为发展目标，以“秀山水、乐新城”为发展主题，“一心、五区、 双轴、双环”为整体发展结构，其主导功能为商业商贸中心，特性功能为旅游集散及其他生产性服务中心，基础功能为交通集散以及生活配套。区域在规划设计上将 道路等级标准提高，主次干道分明，路网结构合理，能够满足当前及今后一个时期的需求。在规划和建设中，提高道路附属绿地标准，通过集中绿地、海通广场等， 提高城市品位和生态功能。综合管廊建设，将给水、电力、照明、通信等管网全部纳入其中，此举在全省领先、是乐山首次。如此的高大上规划，几乎能满足任何开 发商对于区域发展判断最苛刻的要求。

据笔者了解到的最新消息，目前青江新区基础设施建设涉 及的29个项目已启动14个。 “通过青江新区的发展，既可以看到乐山市政府的诚意，也可以看到区域定位商贸新城的极高成熟度，这对于区域未来的开发是至关重要的。”早前，笔者来到青江 新区，看到总长1100米、宽100米的至乐路已完工，“工”字形的至乐路人行下穿通道工程主体和装饰装修及安装工作也已结束;沿至乐路前行，瑞祥路B段 已经完工，将与三苏路、凤洲路、太白路形成环线，丰富青江新区核心区路网、实现畅通交通的同时，也将方便搭乘高铁的市民和游客进出;1、3、21、22路 公交车已开进青江新区，新建的公交车站点早已投入使用……与笔者同行的相关业内人士感叹道：“近年来，正在热议的‘两带一路’战略构想，是实现我国东中西 区域协调发展、深化国际分工协作、全面提升对内对外开放水平的一项重大战略举措。而乐山作为长江经济带与丝绸之路经济带交汇点，具有天然的内陆开放型经济 发展区位优势。高铁贯通引来万千客流、城市路网随之升级，青江新区未来将整合城际高铁、城市公交、长途客运三维一体的交通网络，使之成为乐山新的‘城市会 客厅’。”

  焦点三：

  价格“洼地” 价值“蓝筹”

   据笔者了解，随着青江新区各方面建设的突飞猛进，大量地产商再次转身到青江投资。究其原因，据相关业内专家分析主要有两点：其一，目前是入手储备优质土 地的好时机;其二，青江新区的总体规划优越，目前在售的邦泰国际社区、时代青江、万华国际、锦绣星城等商品住房销售喜人，可以借此势头购地开发。

   “着眼于推出的瑞晗路西侧[QJ(B)-04-c、d号]和瑞祥路西侧[QJ(B)-17-a-1、2号]地块的地理位置来看，该地块体量适中且处于乐 山青江片区规划的核心区域腹地，开发企业可以考虑将其打造为成规模、有品质的综合型社区”，该业内专家说道：“再则，本次出让的是以居住为主的商住用地， 这对于周边配套的要求较高。而青江新区的逐步发展，也提供了良好的配套支撑。比如，教育配套方面，区域就拟建的金苹果幼儿园、规划有相应小学，以及即将动 工修建的乐山第八中学;生活配套方面，周边有伊藤洋华堂、红星美凯龙拟将入驻，以及万达广场、嘉州新天地、乐嘉广场、高铁站前广场等休闲、娱乐、购物为一 体的大型商业综合体;周边建有乐山公交客运总站、乐山长途客运站、高铁乐山站，出行便捷。”

  据笔者了解，本次出让地块起拍价仅相当于2008年乐山中心城区地价水平，正是抄底和土地储备的良好时机。