上海（楼盘）的顶级住宅价格与房地产市场整体价格趋势的关联度越来越小。近期，上海多家地产公司都宣布即将推出的楼盘未来将会卖到15万元/平方米，在2010年上海首次出现多个10万元/平方米的楼王之后，上海顶级住宅价格标准又被刷新。
近期即将入市的华侨城苏河湾就以15万元/平方米的均价引起业界关注，其顶层复式单元更是将达25万元/平方米，总价近1.2亿~1.5亿元。
业内分析人士认为，上海顶级住宅的价格，更多由土地供给所决定。自2004年以后，上海内环内纯住宅用地几近绝迹。尤其是黄浦江、苏州（楼盘）河沿岸的新房已是一房难求的情况下，这些顶级住宅在某种意义上已经转变成为金融产品。而由于黄浦江、苏州河凝结了上海人的海派历史文化情结，其影响的范围，并不仅仅在上海，而在整个华人圈。
比肩香港的增值空间
自2004年开始，上海内环内就极少有纯商品住宅用地供应，这导致了商品住宅供给的严重稀缺。
与其他板块最近几年还时不时有新增住宅供应相比，人民广场附近的住宅供应最近几年更曾出现过供应中断现象。网上房地产显示，自2007年开始，人民广场1公里范围内就再没有出现新增住宅供应。这种现象直到华侨城苏河湾T3住宅楼的出现才被打破。
来自业内的观点是，这和人民广场附近板块的规划定位有直接关系。根据规划，人民广场1公里范围的主要规划都定位在商业、商务、公共配套设施。以华侨城苏河湾T3所在的苏河湾为例，整个湾区规划的绝大部分也都是商业商务功能。
而上海对顶级住宅的需求却一直比较稳定。在2010年到2012年的3年中，尽管其间楼市曾经出现过波动，但上海顶级住宅的成交却一直比较稳定，每年的销售量都在100套以上。同策机构的数据显示，10万元/平方米单价级别的住宅，每年的平均销售量达到115套。
在这样的背景下，供需矛盾显得十分突出。根据华侨城方面的介绍，即使是即将上市的T3住宅楼，总量也只有92套。
一家中央金融机构驻上海分支机构的总裁认为，上海顶级住宅的价格和房地产市场的整体趋势关联度极小，某种意义上，它已经超脱了住宅的范畴，具有金融产品的属性。
他同时认为，上海的顶级住宅价格，与亚太区很多城市的顶级住宅价格比还是便宜的。香港的顶级住宅价格已经超过60万元/平方米，但上海汤臣一品的销售均价还没有超过20万元/平方米。而事实上，上海和香港的经济差距，并没有那么大，从这点可以看出上海顶级住宅未来的价格上升空间。
尤其是《中国（上海）自由贸易试验区总体方案》已获国务院原则同意后，上海经济追赶香港经济的速度无疑会进一步加快。未来上海和香港的顶级住宅价格差距，显然不会像现在那么大。
文脉情结吸引华人拥趸
华侨城一直以“旅游+地产”开拓其在各大城市的市场版图，因此其选地标准中对地块本身的地理特质及文化积淀非常重视。这种模式的打造难度高于单纯住宅开发，对开发商资金周转能力和后市把握能力的考验更甚。
“地王”出身的华侨城苏河湾一直备受压力，但项目所在地块确实占尽天时地利。苏河湾板块是上海“十二五”规划中的重点开发板块，该板块的复兴对老上海人来说意义非凡。政策在前，华侨城苏河湾在这场复兴中可谓占尽先机，而体量巨大的它很可能成为这场复兴的主力。
根据华侨城方面的介绍，华侨城想要做的是在保留历史文脉的基础上引入国际化的生活社区。这是极具野心但也不失想象空间的一个目标。从其开发团队引入严培明、刘小东两位艺术家工作室及全球第四家宝格丽酒店便可见华侨城的格局所在。
上海的一些分析人士认为，上海黄浦江、苏州河一带的住宅，需求的范围，不仅仅在于上海本地，而是整个华人圈。作为三四十年代的文化中心，上海在中国文化的传承上有特殊的地位。而作为上海城市心脏的黄浦江、苏州河，这些街区在整个华人圈内都有大量拥趸。
此前上海人民广场附近一座300多平方米的洋房，总价超过1亿元，成为上海最贵的老洋房，但依然不缺买家。
华侨城苏河湾虽然目前只有92套住宅可供购买，但对于拥有浓郁人民广场情结，并希望在上海开拓事业且长居的新老上海人来说，显然还是不够的。