一方面是前四轮调控政策“药效”正在减弱，市场对其“抗药性”正在增加，特别是作为杀手锏的限购政策正在走向形同虚设的地步。另一方面是以“新国五条”及其细则为开端的第五轮楼市调控政策有待更加详细的措施出台，政策执行过程在“空窗期”。基本可以判断，今年3月全国两会期间到5月前正是房地产调控加码“窗口期”，笔者预期将出台更加严厉的“组合式重武器”具体政策调控楼市。
楼市调控是本届中央政府工作十分重要的一项内容，“十年九调”(2003年-2013年)足见政府楼市调控的决心。在全国房价上涨预期愈演愈烈之时，今年全国两会前，为稳定楼市预期与防止房价失控，楼市调控如期升级。作为蛇年春节后召开的第一次国务院常务会议，也是本届中央政府最后一次会议，主要议题即是“五条房地产市场调控”，简称史上最严厉的房地产调控组合拳“新国五条”。紧接着，“新国五条”细则紧随而至，超出部门业内人士预期。
新房地产调控政策，将彻底击碎房价暴涨论，打破市场反弹预期，让过火的楼市迅速降温。支撑与推动房价上涨因素未消除前，房价犹如一匹脱缰野马难以拉住涨势。去年全国楼市逆转，今年1月作为传统楼市淡季呈现“淡季不淡，市场火爆”的局面，延续了去年底的翘尾行情，2013年开年就是“开门红”，楼市“量价齐涨”，市场处于疯癫状态，成交火热、日光盘、深夜排队买房、千人抢房大战等再现。据中国指数研究院发布的中国主要城市春节期间楼市交易数据显示，受监测的27个城市同比普遍上涨，其中有14个城市成交面积上涨超过一倍，一线城市房价集体进入“失控”危险区。国家统计局发布的最新数据显示，今年1月70个大中城市中环比房价上涨的城市数量大幅增加，超过七成城市的房价涨幅“破2%”。其中，广州1月房价环比上涨2%，同比上涨4.7%。显然，房价“失控”风险已经出现，号称史上最为严厉的前四轮调控政策“药效”正在减弱，市场对其“抗药性”正在增强。在这种情况下，看涨的声音渐多，1月出现“房价暴涨论”，2月出现“房价翻倍论”。
楼市反弹警报未解除前，房价失控的危机就会一直出现。由于快速城镇化带来的购房需求仍然庞大，热钱和抗通胀的需求使各种资金源源不断地涌入楼市，加上前期出台的调控政策逐渐被市场消化。况且“新国五条”是本届政府召开的最后一次国务院常务会议提出的楼市调控措施，笔者推断，具体措施应在两会后新一届政府上任时出台。
事实上，距离“新国五条”仅隔一周即重拳出炉的细则，速度之快超业界预期，细则措词相当严厉，新意颇多，且为两会后“重武器”预留加码空间。标志着新一轮房地产调控“实质性”全面升级拉开序幕，继续释放调控加码的信号。
“细则”内容更加丰富、更加具体、目标更加清晰、方向更加确定、打击力度更重、范围更广。但是，缺乏地方政府实际操作性，譬如多少涨幅定性为房价上涨过快，房产税扩容缺乏明确的时间表与城市，房价控制目标缺乏标准，而限购与房贷政策及从严征收二手房的个税政策是否执行，完全取决于地方政府是否按规定从严执行与积极配合。
这些都为后续出台更加具体又细致的配套政策与执行细则预留了空间，主要集中于今年3月份到5月份，全国两会后将进入调控政策出台的密集期。笔者预计，今年第五轮房地产调控将分成四步走：第一步：2月20日，国务院会议出台“新国五条”。第二步：3月1日晚国院办公厅发布中央调控细则，调控政策升级。第三步：全国两会期间或之后，中央部委将出台细则配套政策，出台时间主要集中于3月到5月份，尤其是住建部、国土部、银监会、央行、发改委、财政部、国税总局等部委。第四步：地方政府密集出台执行细则，主要集中于3月到5月份出台，尤其是一线城市与少部分二三线城市，具体的调控政策存在再度升级的可能性，譬如二套房贷、限购、限价、预售资金监管及商品房预售许可证审批等诸多环节。
笔者建议中央政府出台一套完整又兼顾具体的多手段“组合拳”政策，一则行政手段，限购从严，出台全国性限购标准；限贷从紧，三套继续停贷。限价不放松，扩大到涨幅过快城市。把房价上涨过快的城市全部纳入房价控制目标范围内。问责制与约谈。二则税收手段：房产税在小范围扩容，譬如一线城市的北京、深圳、广州、天津，二线城市的湖北与湖南省会城市。契税、营业税、土地增值税局部调整。三则信贷手段：实施差异化策略，首套贷款利率与公积金贷款根据城市的不同适当收紧，下调贷款与提取比例；二套房贷从紧升级，二套首付增至7成，利率1.3倍。四则土地手段：改革土地制度，集体土地入市；增加土地供应方式，限溢价率，防止地王。五则货币手段：适度偏松，降息与降准次数控制在各一次。新增信贷额度控制在全年8.5万亿元。六则市场手段：增加土地供应与普通住房的中小户型供应、加快保障房建设、完善商品房预售制度，加强捂盘惜售打击力度、强化土地空置与商品预售款的监管。鉴于当前房地产调控处于形势非常严峻的“相持期”，楼市调控“弹药”充足，进一步加码空间巨大，中央政府应该及时出台新的调控政策。毫无疑问，全国两会期间与5月份是楼市政策的分水岭，不排除会有全国性范围可操作的政策出台。