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今年1月多地楼市热销 引发房价看涨预期升温

2013/2/6 10:56:58

 从往年的楼市走向来看,受节日因素影响,1月份到农历春节期间多是房地产市场传统成交淡季,但今年同期多地楼市延续去年底以来的成交活跃态势,出现“淡季旺销”现象,重点城市的土地市场也“火热”开局,多数机构对今年房价持看涨观点。接受采访的多位业内人士认为,在调控政策趋于稳定、信贷政策相对宽松、房企资金面好转的背景下,包括开发商在内的市场主体对楼市向好预期增强,去年底以来的房价上涨“惯性”将在今年上半年持续,部分首次及改善性购房需求可能提前释放,房价上涨压力正在加大。

  一、近期多地楼市热销,房价看涨预期升温

  2013年1月份以来,除了元旦这一周的成交量出现暂时下滑外,多数重点城市房地产市场成交量延续去年底以来的成交活跃态势,成交量总体维持高位,房价也呈稳中有涨态势。

  据新华社房地产价格监测系统监测,今年1月份,北京、上海、广州、深圳等16个重点监测城市中,除南昌外,其余15个城市新建商品住宅成交量同比增幅均增加一倍以上。即便剔除去年1月份楼市成交受农历春节假期影响,今年同期多数城市楼市成交量增幅仍较明显。以深圳为例,元旦假期过后,深圳新建和二手商品住宅市场成交量连续三周上升,特别是1月21日—27日这一周,深圳新建和二手商品住宅成交量均突破2000套,周成交量分别再次创下2011年1月份以来、2011年5月中旬以来的新高。

  深圳市规划和国土资源委员会数据显示,今年1月份,全市新建和二手住宅合计成交13873套,比去年12月增加23%。其中,新建住宅成交6240套,环比增加35%,成交均价为19619元/平方米,环比上涨8%;二手住宅成交7633套,环比增加15%,成交均价为19501元/平方米,环比上涨3%。

  房价看涨预期增强是导致近期楼市“升温”的主要原因之一。据新华社房价信息采集员反映,目前多数购房者“买涨不买跌”心态加重,认为今年房价将继续上涨,许多购房者赶在农历春节前购房置业。交易量的大幅增加使得北京甚至再现购房者“凌晨排队过户”现象。房价稳中有涨也使得北京、上海、深圳等地二手房业主“捂盘惜售”“反价”现象增多。

  多数市场机构对今年房价维持看涨观点。交通银行(5.38,-0.16,-2.89%)预测宏观经济复苏,信贷环境面宽松,市场预期形成房价上涨的共识等原因将使得楼市“量价双升”,预计2013年全年销售面积同比增速有望回升至5%左右,销售额增速为10%左右,房价涨幅或达4%。中科院报告预计在房地产调控政策保持稳定的情况下,2013年房价将延续2012年的平稳增长态势,房价同比涨幅将达到7.6%。全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟共同建立的REICO工作室发布的报告也认为,在保持经济平稳增长、坚持房地产调控政策、推进城镇化发展等因素影响下,2013年房价总体将呈现稳中有升态势。

  二、土地市场“供需两旺”,预计上半年将持续这一态势

  在楼市“热销”的同时,2013年土地市场也已“火热”开局。据了解,北京、深圳等一线城市和多个二三线城市1月土地市场“供需两旺”,土地收入出现大幅增长。

  以北京为例,据统计,1月份北京共出让22宗地块,其中经营性地块有13宗,单月土地交易额达到241.7亿元, 创2003年以来新高。1月31日下午,方兴地产下属子公司兴茂置业分别以17.3亿元、18亿元拿下北京经济技术开发区两宗地块,溢价率分别为34.52%、32.74%,楼面价分别为16753元/平方米、16904元/平方米,均创该区域楼面地价新高。

  1月上海土地市场也“硝烟四起”,多宗地块成交溢价率超过60%。1月上旬,青浦新城四幅地块中,两幅商住地块最终被龙湖地产以总金额6.86亿元竞得,溢价率均超过了60%,1月23日闵行区虹桥商务区核心区一宗地块最终以13.2亿元成交,溢价率75.88%,楼面地价达到20371元/平方米,这是虹桥商务区商办地块成交楼板价首次超过2万元/平方米。1月30日成交的位于黄浦江沿岸的一宗商办地块溢价率达到66%,楼面地价达到34821元/平方米,价格为该区域两年多来最高水平。

  北京房地产业协会秘书长陈志(微博)认为,1月份北京土地市场成交升温,既与地方政府加快土地供应节奏有关,也与开发商资金状况改善和市场预期向好等因素有关。他表示,近年来,一些地方政府为增加“土地财政”收入,“饥渴式”供地的方式备受诟病。国土部等相关主管部门也加大了对地方供地情况的监管力度,以往北京市都是在年中才公布供地计划,去年年底,北京市就已经把2013年的供地计划拿出来了。同时,去年上半年,由于房地产市场交易总体处于“胶着”状态,企业资金压力较大,没有资金实力去过多关注生产资料的购进,去年下半年,随着市场的回暖,库存消化速度加快,资金状况好转,企业为保持发展节奏,对土地的需求也在增加,拿地欲望增强。

  伟业我爱我家(微博)副总裁胡景晖(微博 博客)认为,在供应小幅增长、需求积极增加的情况下,未来一段时间内北京土地市场的总体成交量将继续上升,土地价格也不会松动,个别地块甚至会刷新纪录。但同时,为保持保障房供应量,竞得土地配建公租房还将继续。对于热门地块,相关部门为稳定市场预期也不会放松干预,包括暂停出让部分高价地、发布土地供应计划等,弱化“地王”效应对房价的影响。因此,他预计今年上半年北京土地市场将“冷热并存”,不排除一些地块还会出现2012年延期拍卖、流标流拍的现象,而一些热门地块还将遭遇激烈竞价。

  上海汉宇地产市场研究部研究中心预计,今年上半年各地土地市场热度仍将得到持续:一是今年上半年各地将继续保持较高水平的供应量,以响应国土部门此前对于稳定今年土地供应的要求;二是整体房地产市场环境较为乐观,宏观政策、融资环境等都相对宽松,企业对后市颇具信心;三是各大企业销售业绩良好、资金充裕,在较强的拿地需求驱动下,将继续加大补充土地储备的力度。

  三、部分城市“刚需”型住宅库存供应偏紧,房价上涨压力加大

  楼市成交量持续回升、购房者入市热情提高等,也使得楼市库存加快消化,部分城市“刚需”型住宅库存供应出现偏紧。据市场机构监测,上海已经连续第6周出现新增供应低于成交量的状况,截至1月27日,上海新增商品住宅供应面积仅为31.07万平方米,而成交面积达到88.6万平方米。面积在100平方米以下的“刚需”产品库存仅为183.43万平方米,而高端、大户型库存比重较大,供求结构失衡或促使房价涨势进一步加快。

  对于2013年楼市走向,陈志认为,在目前房地产调控政策保持稳定、货币政策趋于宽松的情况下,今年上半年房价上涨趋势已经基本确立。他认为,当前流动性呈相对宽松的状态,资金通过各种渠道进入楼市的可能性就会增大,开发商资金面好转,降价动力减弱。另一方面,随着货币资产被“稀释”,房地产保值增值的作用会更加受到关注,购房者入市意愿增强,一些首次置业者和改善性购房需求会提前释放,这会进一步强化市场对楼市向好预期。在去年年底房价上涨“惯性”的拉动下,今年上半年房价上涨的压力正在加大。此外,一些地理位置和配套设施好的房子保值性更强,其所在区域的地价和房价上涨速度更快,最终在房价上体现出来。

  一线城市房价上涨压力加大也促使地方政府释放调控加码信号。近期,一线城市地方政府在地方两会期间也纷纷表态楼市调控将继续收紧。北京市副市长陈刚在两会期间表示,对于房地产调控,政府还有加大“工作力度的空间”。对于房价上涨过快的项目,租金上涨过快的区域,可以利用差别化税收政策增加其交易成本。广州、深圳的政府部门在针对楼市调控政策基调表态时,均使用了“严格”字眼,广州虽未作出上述表态,但强调“坚决”。这也意味着今年一线城市的楼市政策基调将维持从紧。

  财经评论人士余丰慧(博客)认为,一线城市楼市“回暖”已是不争的事实,不仅刚需恐慌性入市购买,而且改善性、投资投机性都可能集中入市实施购买行为。这预示着楼市调控再次走到十字路口。

  陈志等多位业内人士建议,在强化限购等调控政策措施执行力度“抑投机”的同时,还应加强供应端的管理,增加中小户型商品房的供应比重,改善住房供应结构,进而稳定市场预期,平抑房价走势。

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