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2012年6月我国楼市发展现况及问题分析

2012/7/3 9:41:50

       楼市在经历了5月份的成交“红火”之后,又迎来“红6月”,无论是天津,还是全国其他主要城市,新建住宅成交量均是一路回升。成交量回升后,房价是否会随之反弹的猜测再次出现,不过在业内人士看来,资金压力、库存压力及同行竞争压力等共同决定了房价难反弹。此外,上海释放出的政策从紧信号,和河南盛传的“七折利率”以及“认房不认贷”被叫停,也昭示着一旦楼市“过热”,政策依然会适时收紧。

  6月成交继续攀升

  进入6月份,随着气温的持续回升,天津楼市的成交量也继续其之前的回升势头。新金融记者综合天津市国土资源和房屋管理局的数据统计,截至6月28日,天津新建商品住宅6月份共成交7496套,成交面积78.97万平方米。而5月全月天津新建商品房成交套数则为7194套,成交面积为75.7万平方米。也就是说,6月前28天的新建住宅成交量已经比5月31天的成交套数和成交面积分别高出4.2%和4.3%。

  此外,6月前三周还呈现出成交量连续环比上升的趋势。经中原地产投资顾问部的统计显示,6月前三周中,第二周的新建住宅成交面积环比第一周上涨23.3%,第三周环比第二周上涨26.9%。

  即使在工作日,售楼处来访量也不少,基本都有至少三四组看房人在咨询。“感觉政策一有放松迹象,楼市就一下子又‘火’起来了,都是怕房价会再涨。”想买套大点儿的房子的买房人李先生对新金融记者表示。

  全国主要城市楼市同样一片“红火”。中原集团研究中心统计,6月前20天全国54个大中城市累计新房销售套数较5月同期增加11%。其中,三线城市回升17%,明显高于平均水平。同期,五大城市二手住宅成交量较5月份增加23%。

  “3月份以来,虽然有所反复,但是楼市整体还是呈现出回暖态势。”天津财经大学经济学院副院长丛屹对新金融记者表示。丛屹认为,造成楼市成交回暖的原因主要有三方面,一是信贷放松,尤以各地针对首套房贷政策和公积金政策的微调放松,增加了大批刚需的购买力;二是开发商二季度持续不断的降价促销,切实降低了房价;三是上述两原因叠加,加上调控政策见底预期,使得市场上买房人的观望预期下降,入市的首套刚需和改善性刚需购房者不断增加。

  “链家地产”市场研究部陈雪表示,3月以来持续4个月成交量维持回升态势的情况,是2011年调控以来首次出现。

  多因素制约房价上涨

  成交量持续回升的同时,前几年那种量价齐涨的情况是否会出现,成为各方最为关注的焦点。而实际上,5、6月份楼市的“红火”下,已经有部分楼盘动起了小幅涨价的心思。河东区某楼盘原本开盘有9.2折的优惠,而近日新金融记者去采访时得知该优惠已经基本取消。“现在只有一次性付款才有9.8折的优惠,9.2折的优惠只有开盘当天购房才能享受。”该楼盘销售人员表示。另一家南开区楼盘同样于近期缩小了原本给出的优惠幅度,由一次性付款9.5折缩小为9.7折。

  “显然这部分开发商是在试探市场对于价格的接受程度。在提价后看实际销售情况,再决定下一步的销售策略。”业内人士对新金融记者表示。

  目前情况下,盲目提价对开发商来说是不理智的。“虽然目前按揭贷款和房企开发贷款方面,有一定松动迹象,但从整体来看,信贷依然处于偏紧程度。此外,今年下半年的潜在供应量肯定要大于上半年,而目前的库存压力都不小,更不用说那么多潜在供应量的情况下,楼盘将面对更大的竞争压力。”丛屹表示,目前天津小幅提价的楼盘大多集中于市内六区,与其所处地区稀缺性有一定关系,从全市来看并不具有代表性,房价上涨缺乏动力。

  从整个市躇本面的角度来看,2012年1-5月份甚至整个上半年,全国包括一线城市在内的房地产投资、开发企业拿地规模、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额,大多数还都处于同比去年同期负增长的市场局面,因此,所谓市池暖还只是局限于短期内市场成交量的回升,而后期成交量持续回升与否还值得观察。

  即使被认为能支持房价上涨的成交量回升也存在很大变数。“随着市场上刚需人群规模的越来越少,下半年有资格的购房需求量将严重匮乏,楼市交易量很有可能将再度陷入低谷。”胡景晖表示。

  而近期的政策动向,也预示着楼市调控政策微调,有着一条清晰的底线,限定着房价的上涨。据报道,6月25日河南省住建厅等6部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》,被称为河南房贷“新政”。其所提出的“首套房七折利率”“认房不认贷”被解读为迄今力度较大的一次救市政策。最新消息显示,该意见在并未正式下发的情况下被迅速叫停。显然,其政策放松力度较大,此次地方政府的试探触及到了房地产调控的底线。另一条有关地方政策走向的消息则是,上海收紧对于外地未婚个人购买住房政策,同时对于外地购房者缴纳社会保险须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的条件,补缴社保行为不予认可。

  短期内中央政府的房地产调控基调不会变,政策难以大幅度放松。如果房地产再次出现“量价齐升”的火热情况,虽然能拉动GDP增长,但是相应地也会带来资产泡沫和恶性通胀,造成贫富差距进一步分化,民生问题会更加突出。

 

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