随着房价的回落和居民可支配收入的逐年提高，居民购房压力正在得到有效缓解。华少/制图一面是居民收入稳步增长，一面是房价回落，一涨一落之间，居民购房压力正在得到有效缓解。而房贷利率的大幅下调，以及购房补贴、税费减免等政策，进一步降低了居民的购房成本。近年来我国房地产市场迎来周期性调整，住宅销售面积较峰值累计下滑近50%，多数城市房价也出现深度调整，总体回调幅度超过25%。随着房价的回落，以及居民可支配收入的逐年提高，居民购房压力正在得到有效缓解。房价收入比是反映居民购房压力的重要指标。2019年年中，我们曾针对35个典型大中城市房价收入比做过统计分析。时隔5年，我们以相同的口径再次梳理这一指标，结果显示，35个大中城市房价收入比均值已从2019年的16.03下降到今年的11.87，整体降幅达26%。这一指标变化，也进一步印证了居民购房压力正在得到有效缓解的客观现实。
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房价收入比显著回落
2019年年中，我们曾经针对35个大中城市（4个直辖市+省会城市+计划单列市）房价收入比进行分析，结果显示，35个大中城市房价收入比均值为16.03，深圳、北京、厦门、上海、福州、天津、广州、杭州、南京和青岛分列前十位，其中深圳和北京房价收入比分别达到39.76和34.54。按照国际通行的房价收入比标准，合理区间应该在6到7之间，列入统计的35个大中城市除银川外全部超出了这一标准范围。尽管我国与成熟的发达国家社会发展所处的阶段不同，不能简单地以国际标准做类比，但这一数据也大体反映出居民购房压力的现实状况。时隔5年，房地产市场经历了深度调整，我们再次以相同的口径对35个大中城市房价收入比做分析比较（为了便于比较，我们仍然以人均住房面积36.6平方米作为参考指标）。结果显示，绝大多数城市房价收入比均出现较明显下降，房价收入比均值由16.03降至11.87，整体降幅达26%。本次统计结果显示，房价收入比排名前十的分为深圳、上海、北京、厦门、广州、杭州、天津、福州、南京和海口，从城市分布看，都是东部发达城市，尽管房价收入比偏高，但这些城市有产业和人口的支撑，市场具备较强的购买力。从房价收入比5年变化情况看，降幅最为明显的是青岛，房价收入比由2019年的18.35下降到9.61，降幅高达48%；太原和贵阳降幅也达到40%，其中太原由13.44降至8.07，贵阳由10.55降至6.29。在二线城市中，南京、福州、宁波、南昌、石家庄、郑州、济南、重庆、大连、兰州、哈尔滨、长春、呼和浩特等城市房价收入比降幅均超过30%。一线城市中，上海房价收入比降幅最小，仅为1%，说明上海房价依然坚挺，几乎保持了与居民可支配收入同频上涨；房价排名第一的深圳，房价收入比虽然相比5年前下降了13%，但仍以34.63的数值高居榜首；北京房价收入比也下降了25%，从2019年的第二位降至第三位。2019年仅有6个城市房价收入比达到个位数，而今年达到个位数的城市达到18个，其中银川、呼和浩特、乌鲁木齐、长沙、贵阳、沈阳、长春房价收入比已经跌入国际通行标准区间（6~7之间）。实际上我们统计的仅仅是35个大中城市，如果将统计范围扩大至所有地级市，房价收入比均值会进一步拉低。随着多年的深度调整，多数三四线城市房价已经调整到位甚至出现超跌。例如东三省，即便是3个省会城市，房价收入比也仅为6.45~7.31之间。而鹤岗的房价收入比仅为2.48（2023年城镇居民可支配收入为2.87万元，而房价显示为1948元/平方米），远低于国际通行标准值。房价收入比显著下降一方面源于近年来房价的回落，另一方面还在于居民可支配收入的稳步增长。2018年全国城镇居民人均可支配收入仅为3.93万元，2023年这一指标达到5.18万元，5年增长了31.8%。房价方面，根据中国房价行情网数据，5年前全国房价中位数为130万元，目前房价中位数下降到120万元。一面是居民收入稳步增长，一面是房价回落，一涨一落之间，居民购房压力正在得到有效缓解。
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政策利好不断
随着房地产供求关系发生重大变化，我国房地产调控也从以往的“收紧”转向“宽松”，特别是针对需求端的政策不断优化。4月30日，中央政治局会议首次提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施；5月17日，央行发布多项房贷新政，包括下调首付比例至15%，取消全国层面房贷利率下限、推出保障性住房再贷款等。6月7日，国务院常务会议提出要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效；7月30日中央政治局会议进一步强调，要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。2023年全年出台房地产宽松政策超过600条，今年以来政策继续加码，截至目前已经有超过500条政策出台，政策环境达到历史最宽松阶段。首先是限制性政策逐步退出。在房地产调控收紧周期，限购、限售、限贷、限价等限制性政策成为调控主基调，随着市场供求关系发生根本变化，这些限制性政策正在退出历史舞台。截至目前已有超过50个城市解除或放松限购政策，除北京、上海、广州、深圳、三亚、海口、天津等地部分区域外，全国所有城市均已全面解除限购。除松绑限购政策外，限售、限贷、限价政策也在各地优化房地产调控政策过程中逐步解除。特别是7月31日，郑州市率先宣布取消商品住房销售价格指导。这也意味着将价格调整的权利给到开发商。随着“市场+保障”的住房供应体系建立，商品房将彻底回归市场。其次是贷款利率下调，居民购房成本降低。5年前，LPR基准利率为4.85%，受限购限贷政策的影响，各地银行对首套、二套房贷利率均有所增加，全国首套房平均利率为5.38%，利率普遍上浮5%~20%。二套房贷款利率普遍上浮10%~30%。2019年8月LPR改革后，截至目前房贷利率已经下降9次。今年2月20日，5年期以上LPR下调25个基点，至3.95%；7月22日，再次下调10个基点，至3.85%。本轮降息后，5年期房贷利率再次刷新历史最低值。以四大一线城市为例，北京、上海、深圳的最新房贷利率调整为首套3.4%，二套北京3.8%（五环内）/五环外（3.6%）；上海3.8%（市区）/3.6%（自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）和深圳3.8%。而取消利率下限的广州最新的房贷利率调整为首套3.1%，二套3.7%。广州、佛山、苏州等地部分银行的首套房贷利率甚至低至2.9%或2.95%。与5年前房贷利率水平相比，下降幅度已经达到甚至超过了2个百分点，以贷款100万元、等额本息30年计算，利息支出至少节省了20万~30万元。不仅是贷款利率降低，在各地因城施策的政策中，不乏购房补贴、税费减免等优惠政策，进一步为购房者降低了购房成本。
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租售比上升
全国房价进入下行周期，但房租并未出现明显变化。根据中国房价行情网数据，2023年全国房租中位数为2000元，与2019年持平。部分一二线城市房租仍处于稳步上升趋势。房租排在前五位的城市分别是北京（120.95元/平方米）、上海（107.43元/平方米）、深圳（97.47元/平方米）、杭州（65.25元/平方米）、广州（60.4元/平方米）。从35个大中城市售租比（房价/每年房租）情况看，平均租售比为42.83，将这一数值换算成房租年收益率，约为2.33%。这一水平已经跑赢各大商业银行一年期存款利率（1.75%）。以此计算，乌鲁木齐租金收益率可达3.7%，长春、哈尔滨、武汉、西宁、沈阳、贵阳、成都、兰州、长沙等城市租金收益率也在3%以上。列入统计的35个城市中，有26个城市租金收益率超过2%，即便是一线城市北京，其房租收益率也能达到2%以上。在“房住不炒”的调控政策背景下，房地产的投资属性被逐渐淡化，但房产作为不动产，既是承载居住功能的居所，也是居民寻求资产保值的投资品。目前银行存贷款利率已经确定进入下行周期，即便是30年期的超长期国债，票面利率也仅为2.57%。未来寻求稳定收益的投资品越来越难，而此时房产的投资价值已经开始逐步显现出来。
（此文刊于中国房地产报8月5日11版 责任编辑 苏志勇）