北大教授姚洋预测未来中国楼市走势，若无意外，或大概率是对的

这篇文章不提房价，如果我问你一个问题，在讨论到楼市的时候，除了房价之外，还有哪些方面让你非常难受？

不用想，答案肯定非常多，但是不管怎么样，肯定都不可能绕开预售和公摊面积。其实过去我们就已经讨论过，结合现有信息，公摊面积大概率还会继续存在，不过预售确实存在取消的可能性。

对于这点，就连北大教授姚洋也提出了自己的看法，大意是“现在倒是一个绝好的机会，就是取消预售制，你不建好，他根本不会去买，刚好是转变的时候。”

很少有人注意到，其实早在2023年初，住建部就已经首次系统明确提出“现房销售”概念，并且北京、福州、合肥、成都和南京等地也已经在拍地环节试点现售，而雄安则更是直接全面开始现售。

于是，就有人直言预售有望取消预售，真的是这样吗？客观来讲，基于当下情况，更准确的说法是确实有可能，但肯定还需要时间。而且更重要的是还有一个问题并未解决。

这并不是我故弄玄虚，因为虽然以往我很少提到公摊面积，可是我发现了一点，只要每次提到就肯定有人这样说，“取消公摊面积，房价就肯定会上涨。”

对此，他还专门给我讲了逻辑，比如你买了套面积100平的房子，总价200万，其中20平是公摊面积，如果真的取消了，那么单价就会从2万/平涨到2.5万/平。对此，你怎么看呢？

言归正传，我的看法是从某些方面来看，如果全面实施现售，房价不仅不会上涨，反而有可能下跌。原因是这样，回顾过去20年，开发商拿地造房的特点之一就是“快进快出”。

也就是说预售加快了资金回笼速度，再加上房子根本不愁卖，因此开发商上完全不用等到上一个项目卖完，就直接重新拿地，而这或许也是近期开发商投资力度减弱的原因之一。

有数据显示，自2021年达到14.76万亿元的巅峰后，就开始出现了下降态势。说白了，手上没钱肯定有影响。

从这个角度来说，现房就使得开发商回款慢了不少，而想要缓解资金压力，他们就必须向银行或其他金融机构贷款，等到房子卖的差不多了，才可能继续拿地造房，相比过去无疑大大延长了周期。

而按照我们之前说的逻辑，这就不大可能炒热楼市，房价大概率就不会上涨，甚至还会下跌，至少也是相对稳定。

其实严格来讲，推行现售并不是什么新鲜事。几年前就已经有了动作，我们先大概梳理一下时间线：

值得高兴的是根据克而瑞调查，截止到2023年上半年，现售项目比重持续提高，重点房企的比重已经从14.4%涨到了14.7%，创下历史新高。

而且我认为更重要的一点是现售基本可以说是大势所趋。我这样问你，现在或未来你们还想买房，最担心的问题大概率就是烂尾。那么在这种情况下，市场也会推着房企调整。

从这个角度来说，至少我认为确实存在其他省市跟进的可能性。这和降价打折是同样道理，相比较预售，我们购房者肯定更喜欢现售，只要选择性足够多，慢慢就不会有人再考虑期房了。

其实我始终都在说关于政策调整，最怕的并不是速度慢，而是根本没动静。在这方面，公摊面积和现售或许就是很好的例子。

作为涉及14亿国人的楼市，调整起来没那么简单。比如按照媒体调查，截止到去年11月底，全国已有30个主要城市共计近700个现房项目在售，并且推算到2028年前后，全国整体现售比例将有望达到20%。

因此，现在最大的问题可能就是一旦全面现售，到底对房价会产生什么影响？

对此，你怎么看呢？

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