2024年房地产市场怎么走？机构这样预测

在12月7日举行的2023中国房地产大数据年会暨2024中国房地产市场趋势报告会上，中指研究院常务副院长黄瑜在主题演讲中指出。

2023年，我国房地产市场仍处于下行阶段，房企资金面承压未改。在供求发生重大变化的新形势下，市场格局与企业格局继续面临调整，长期来看，房地产市场十万亿规模仍在，不同城市、不同需求仍有结构性机会。

展望2024年，经济增速、货币信贷、调控政策等是房地产市场重要的外部影响因素。全国新房市场短期依然面临下行压力，不同房企需要结合自身情况制定相应策略，穿越周期。

2023年，房地产市场供求关系发生重大变化，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段。中指研究院数据显示，1-11月重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约5%，1-10月重点15城二手房销售规模同比增长35%。

展望2024年，经济增速、货币信贷、调控政策等是房地产市场重要的外部影响因素。

从政策趋势上看，预计2024年，供需两端政策持续发力，核心一二线城市政策继续优化，房企资金支持举措细化落实，“三大工程”是政策发力主要方向。需求端，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点，一线城市因区施策、因需施策，京沪有望降低二套房首付比例，降低房贷利率（有望向刚需倾斜），优化普宅认定标准，降低交易税费等。此外，一线城市优化郊区限购也存在可能；核心二线城市预计将全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。

需求端，中性情形下，预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%；乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长。

图源：中指研究院

综合分析商品房销售面积和销售均价趋势，中性情形下，预计2024年全国商品销售额同比小幅下降2.4%；乐观情形下，2024年全国商品房销售额同比可实现小幅上涨，涨幅在4%左右。

供给端，开工方面，2024年，新房销售恢复缓慢、近两年土地成交大幅缩量、现有库存量较高等因素或将继续拖累企业新开工节奏，中性情形下，2024年新开工面积同比降幅在10%左右，新开工规模低于9亿平方米。投资方面，新开工下降、施工过峰等因素或将继续制约建筑工程投资修复，土地成交缩量态势未改，或导致土地购置费进一步下行，中性情形下，2024年房地产开发投资额同比下降6.1%。

图源：中指研究院

另外，从近两年土地成交规模来估算新房市场规模，根据中指数据，2022年全国住宅用地与商办用地合计成交规划建筑面积16.7亿平方米，2023年1-11月成交9.1亿平方米。乐观假设，近两年成交的土地半数将在2024年入市，新房市场供给规模预计在13亿平方米左右，也将为乐观情形下销售市场实现12亿平方米体量提供一定支撑。

2023年房企销售总体走势“前高后低”，11月房企销售额同比下降14.7%，降幅扩大。头部企业销售保持韧性，央国企增长明显。千亿、百强房企数量减少。头部企业销售保持韧性。央国企销售表现较为强劲。拿地降幅收窄，央国企仍为拿地主力，融资受到政策持续加力支持。

融资规模总量下行，民企发债占比低水平稳定。销售疲软、投资人信心不足是行业面临的最主要问题，房企比金融机构对融资环境预期更乐观。当前，企业性质、偿债能力及销售能力是金融机构判断房企资信的最重要因素。

2024年，房企需结合自身情况制定相应策略。对于稳健型企业，一方面应把握融资窗口期，积极与金融机构对接，拓宽融资渠道；另一方面需要把握市场机会，积极营销、加快回笼资金，同时轻重并举实现转型升级。

对于出险企业，仍需积极作为解决当前面临的问题，借助当前金融政策窗口，积极与金融机构对接，对债务能展尽展，同时，积极营销回款，并全力保交付。另外，处置资产、加快出清，抓政策机遇盘活存量，包括未售住宅、非住宅、未动工土地等，结合政策契机，主动寻求机会将相关资产通过转为保租房或保障房进行盘活，承担相应损失进行出清。

新形势下，房企发展策略应“轻重并举”，开发业务应以销定投、聚焦核心城市，轻资产业务拓展特色领域代建，随着存量竞争时代的到来，商业运营服务也迎来发展机遇，可通过参与保障房建设，发展租赁业务，提升专业能力及品牌影响力。

关于2024年房企的拿地策略，中指控股地产企业研究总监刘水分析中指出：“今年前11月，10家头部房企中，9家房企前十城市拿地金额占比超过85%，集中度非常高，像上海、北京、南京、西安这几个城市受到头部企业关注度比较高。建议企业拿地以销定产和量入为出，既能保持一定的投资规模和投资效率，也能确保企业经营稳健，不激进扩张。”

撰文| 包晶晶

编辑| 魏文艺