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这个地产新政,能拯救行业么

2023/11/13 9:12:34

 引言

今年9月底,自然资源部下发文件,建议各省市自然资源局取消土地拍卖中的价格限制,同时建议取消远郊容积率1.0的限制。本周土地市场又传出新动向,传闻北京要取消土拍价格上限,但是周二被北京市规划和自然资源委员会否认。而周四杭州第13批挂牌供地,取消土地限价,恢复“价高者得”的竞价方式,不再摇号,同时取消富阳、临安、临平、钱塘四区的住宅售价限制。
截止到目前,22个集中供地城市中,有19个城市已相继发布新挂牌宅地公告,包括杭州在内的16城不再设置地价上限,基本上大部分二线城市都恢复了土地市场价高者得的竞价机制,北京上海则依然维持对土拍的限价。
取消土拍限价,能拯救地产行业吗?各城市的土地出让收入是否会得到改善?
我们邀请了嵩山论市的专家,为您详细解读10月以来取消土拍限价的脉络,为您复盘已经取消土拍限价城市的后续效果,并为您对后续土地市场的变化做出判断。
问答实录
①丨土拍限价的脉络和取消的线索
- 原本的土拍限价第一没效果,第二没必要
人: 
9月底自然资源部建议各个城市取消土拍中的限价,然后二线城市纷纷开始推广,本周杭州也正式取消了集中供地土拍中的地价限制,重回价高者得的机制。
  专家,为什么之前会出现土拍限价?那此次为何取消?中间是怎样的脉络?
这个问题,需要我们回溯一下2021年以来的集中供地。其实在2021年的第一轮集中供地中,是基本上不存在对土拍做限价的。当时由于各个房企认为集中供地会限制土地供应,所以一开始都积极出手,导致2021年第一轮集中供地的土拍溢价率十分高,甚至重庆出现了溢价率超过100%的地块
整理了2021年第一轮集中供地中溢价率超过70%的住宅用地或者带住宅的综合用地,详见下表。
表:2021年第一轮集中供地中的高溢价率地块
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数据来源:中指研究院,嵩山论市
站在现在的角度看,当时拿下高溢价地块的房企,已经有几家出现实际信用风险了。而且部分房企也承担了当年第一轮集中供地中冒进的后果,后续地块开发回款并不顺畅。而待到第二轮、第三轮集中供地后,原本第一轮拿地超过百亿的房企有好几家几乎颗粒无收。
是的,第二轮集中供地后,大部分城市开始推进限定土拍价格,从第一轮的价高者得,回到了限定溢价率上限,一般城市将土拍溢价率上限设置为15%竞拍达到溢价率上限之后,会竞自持面积、竞品质、竞配建等,或者在同等条件下让参与竞拍的房企摇号。
所以,从结果上看,第二轮集中供地的土拍溢价率,相比第一轮有了明显收敛,甚至第一轮的高溢价率重庆,在第二轮竞拍几乎没怎么触发溢价。详见下图。
图:集中供地城市2021年首轮和第二轮竞拍地块平均溢价率比较
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数据来源:Wind,嵩山论市
自从2022年以来,开发资金来源中的国内贷款同比,一直在20%左右的同比跌幅,而在这种情况下,即使是疫情调控放松,新开工和销售的反弹也是转瞬即逝
然而,两年多过去,时过境迁,一方面集中供地整体政策发生了很大变化,越来越多城市不受“三批次”的限制,杭州都已经推出了2023年的第十三批次。而且大部分城市不再要求竞自持竞配建,转向对竞品质有所要求。在这种背景下,继续墨守成规,保持对土拍的限价意义也不大。
更主要的因素,就是房地产行业自从2021年下半年开始出现很大问题,一方面民企和部分混合所有制房企出现严重的信用风险,大量银行贷款、信托融资和境内外债券、ABS出现展期和违约,另一方面,整个土地市场和楼市都严重走弱。详见下图。
图:2021下半年至2022年末拿地和销售情况变化
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数据来源:Wind,嵩山论市
而在这个过程中,各个城市的土地市场都不算景气,出现了不同程度的下行。这一点也体现在了不同能级城市的地块成交溢价率上,详见下图。
图:不同能级城市土拍成交溢价率(当月值)
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数据来源:Wind,嵩山论市
在这样的背景下,无论是集中供地的制度变迁,还是房地产市场的下行,都凸显出“严格控制土地成交溢价率”这一限制的无力性和不必要。所以就有了调整的趋势。
今年9月底,自然资源部下发有关文件,文件建议各省市自然资源部主管部门,取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊容积率1.0限制等。到目前为止,22个集中供地城市中,有19个城市已相继发布新挂牌宅地公告,包括杭州在内的16城不再设置地价上限。严格限制土拍价格和新房价格的,只有北京和上海
②丨取消土拍政策的效果如何?
- 提振本身有限,城市和地块间的分化扩大
人: 
那专家您也提到,核心二线城市中有十几个已经不设置土拍的限价了。那转眼间1个月过去了,取消土拍限价的效果是否达到了体现?取消土拍限价后对地产市场会有何提振吗?
目前来看,10月份取消土拍限价后,进行过集中供地的城市有厦门、重庆、济南、合肥,出现了明显冷热不均的情况,我们一个个来说。
第一个取消土拍限价后供地的是济南。济南市出让的10宗宅地全部成交,总成交面积约29.6万平方米,其中4宗溢价成交,6宗底价成交,成交总价约41.5亿元。溢价成交地块中,凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块以及彩石地块溢价率均超50%,另一宗溢价成交的雪山A1地块也是历经49轮竞价后成交。济南的热度看上去不错,但其实区域分化很严重,也只有历城区比较火热
重庆只出让了两宗位于两江新区的商住地块,也都是底价成交,被电建地产取得。
11月2日的合肥土拍,供应三宗住宅地块,热度相比于济南和重庆略高,均为溢价成交,平均溢价率34.2%。在此之前,合肥市区土拍的平均溢价率为13%。其中,滨湖新区地块共吸引包括保利、城建、越秀、安徽高速、招商、安徽置地、皖投、伟星、华润、中海、金隅在内的11家房企参与报名,最终由安徽高速竞得,溢价率为44.89%。然而,高溢价率的背后,考虑实际可售面积的话,本次成交地块相比于同区域2021年之前的成交的地价要低。
而厦门仅仅出让一宗地块,总价48.4亿元。尽管厦门本地媒体为了凸显取消土拍限价后的市场热度,用了“直接提价1亿元成交”的标题,但是提价1亿元的结果只是2.11%的溢价率
我们可以发现,本身取消土拍限价,并没有直接大幅提振市场,反而是产生了比较大的分化
在城市方面,我们发现厦门和重庆的热度更低,厦门也是因为前期地价、房价都较高,后续取消土拍限价对地价和房价的联动提升效果弱。而厦门本地的中介也普遍认为,厦门楼市也将重回532格局(岛内均价5,集美海沧均价3,同安翔安均价2)。
合肥相比之下,今年楼市表现相对有韧性,叠加上此次推出的地块位置较好,所以引起房企重视。城市的土地市场走势分化加剧,将是未来的大趋势。
而地块层面,分化就更为明显,济南土拍的竞争主要集中在历城区,凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块以及彩石地块溢价率均超50%,另一宗溢价成交的雪山A1地块也是历经49轮竞价后成交。合肥的滨湖新区地块吸引11家房企报名,溢价率44.89%,而同期包河区地块的竞争就弱很多,溢价率为7.05%。
除了区位分化之外,房企纷纷涌向住宅用地,对于安置房用地和租赁住房用地兴趣不大,合肥的两宗此类地块一宗底价成交,一宗溢价率0.34%。
所以我们可以做出判断,单纯取消土拍限价的政策,并不能独立地提升市场热度,而且当前市场也并非因为土拍限价也影响了房企的拿地积极性。如果后续各个城市的商品房销售景气度无法恢复,土地市场的提振可能是镜中花、水中月。
③丨取消土拍限价后的政府与企业行为
- 政府推地少量高质,土拍市场向国资集中
在城市、地块的分化下,房企和各地方政府会采取什么策略?政府如何在取消土拍限价的背景下,最大化潜在的土地出让收入?房企特别是民营房企,在取消土拍限价后,如何趋利避害?
站在地方政府的角度看,取消土拍限价,会引导资源向更有可能销售修复的城市。整体上看,长三角城市仍然保持了整体不错的热度,成交溢价率维持在5%以上,珠三角则是深圳和佛山一枝独秀,溢价率维持在10%以上。而非热点城市则比较尴尬,土地成交溢价率也勉强在1%左右。详见下图。
图:前三季度重点城市土地出让情况和成交溢价率
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数据来源:克而瑞,嵩山论市
在这样的情况下,地方政府需要推出条件更好的地块,类似于此次合肥土拍的供地策略,集中吸引优质房企参与。推出临近地铁,周边已开发楼盘热度较高的地块,自然会推高土拍竞争的热度。然后通过少量多批次供应的模式,一下子吸引更多房企参与竞争,从而在土地弹性不足的情况下获取更大的土地出让收入。政府供地更加精细,也倾向于提升供地质量,在本身收缩供地的背景下,维持土地出让收入
当前,各地方政府减少地块供应量,提升供应地块质量成为首选策略。根据克而瑞数据,其59个样本市(县)2023年前三季度预出让地块总面积为6207万平方米,实际供应4327万平方米,平均预供地完成率68%。预供地执行进度较上半年情况虽有一定好转,但仍有较多地块逾期未供。
图:重点城市供地计划完成率
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数据来源:克而瑞,嵩山论市
对于企业来讲,取消土拍限价,就又回到了拿地集中度提升的大背景下。在整体融资环境仍然较为紧张的情况下,央企和本地国企拿地的优势进一步凸显,而原本在2022年开始有所活跃的本地中小民企,则会遇到更大的竞争
10月以来的济南、重庆、厦门、合肥土拍,参与拿地竞拍和获取土地的房企,基本上都是央企和本地国企。其他已经取消土拍限价,但是尚未推地的城市,预计即使接下来有民企参与,大部分民企对于地块竞争意图仅仅是参与,也有一些地块是涉及到过往城中村改造或者棚改的地块,并不会在拿地端体现出持续性。而传统优质民企地产公司,也仅有滨江和龙湖能保持在全国范围内拿地,并能排入房企新增货值TOP10。
总结一下,取消土拍限价后,集中供地已经逐渐衍生出城市之间的差异化,原本土地集中供应、集中入市已经并不是城市的首选。而更多城市,在供地策略上会选择多批次、每次少量,这样也更有利维持土地成交的溢价率稳定。而房企拿地集中度,也会给资金上有优势的国企带来土拍上的优势,本地中小民企大趋势还是逐渐退出土拍。而拿地的房企一定会集中优势资源,选择竞争高质量地块同时,去积极布局确定性高的地块
另外,越来越多城市,竞品质重新引入到集中供地规则中,也说明了未来一段时间,单纯的土地成交量,并不是超大特大城市的诉求,更多城市主导的思路仍然是提高未来土地利用效率这对于开发和运营方面有专业特长的房企,又增加了新的拿地竞争力
④丨一线城市会跟进取消土拍限价吗?
- 短期内必要性不大,土地市场修复有赖于楼市复苏
: 
在您看来,北京、上海最终会跟进“取消土拍限价”吗?您对今年剩下一个半月的土地市场怎么看?
其实在我看来,短期内北京、上海没必要急于取消土拍限价
根据中指研究院数据显示,2023年前三季度,全国300城涉宅用地成交15856.72亿元,较去年同期下降26.1%;溢价率虽较去年同期3.77%小幅上升2个百分点至5.77%,但仍处于低位水平。
今年以来土地市场景气度仍然不高,一季度曾经有部分城市热度上升,出现点状回暖的态势,但整体上仍然是昙花一现
北京和上海,整体上的需求仍然有一定韧性,而且北京和上海的财政收入更加多样化,对土地财政依赖度较低。在这样的背景下,短期内确实没必要急于放松土拍限价。
而从土地市场和楼市的调控联动性上看,土拍限价的放松不是孤立存在的,其推演变化的背景之一,就是今年以来二线城市普遍放松甚至取消了楼市的限购和限售,限价也大幅放松或者取消。毕竟取消土拍限价,顺带就会将成本压力传导到项目销售端,如果不放开楼市限价,房企的潜在利润率受到影响,放松土拍的提振效果就会更弱。
短期来看,北京上海楼市的新房限价只能说可能存在松动,但是取消楼市限价的概率较低。这样向前推导,北京上海取消土拍限价的必要性也就下降。
对于未来的土地市场,体现出政策效果,一定是在需求端之后的。偶尔土地市场出现点状回暖,一般也是局部的变化,不体现市场的大趋势。对于需求端,目前政策生效需要时间,而且地产行业基本面已经到了很弱的地步。而供给端的三大工程,本质上都属于长线项目,今年之内也难以对土地市场产生本质影响。
根据中指研究院的数据,百强房企9月单月销售额同比下降24.1%。销售额超千亿房企14家,较去年同期减少1家,百亿房企96家,较去年同期减少4家。TOP100房企权益销售额为33233.4亿元,权益销售面积为19460.2万平方米。在这样的基本面环境下,不宜对地产销售的反弹幅度和土地市场的修复有过大期待,市场也不需要一波快速高额修复,反而回到温和复苏的节奏,更有利于市场触底反弹。
所以,四季度之内,土地市场仍然会保持一个平淡的状态,很多城市的土地出让金无法支撑其财政和债务的良性循环,因此各地的化债、特殊再融资债券就显得格外重要
来源:嵩山论市,本文已获授权,向原作者表示感谢。
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