这个地产新政，能拯救行业么

今年9月底，自然资源部下发文件，建议各省市自然资源局取消土地拍卖中的价格限制，同时建议取消远郊容积率1.0的限制。本周土地市场又传出新动向，传闻北京要取消土拍价格上限，但是周二被北京市规划和自然资源委员会否认。而周四杭州第13批挂牌供地，取消土地限价，恢复“价高者得”的竞价方式，不再摇号，同时取消富阳、临安、临平、钱塘四区的住宅售价限制。

截止到目前，22个集中供地城市中，有19个城市已相继发布新挂牌宅地公告，包括杭州在内的16城不再设置地价上限，基本上大部分二线城市都恢复了土地市场价高者得的竞价机制，北京上海则依然维持对土拍的限价。

取消土拍限价，能拯救地产行业吗？各城市的土地出让收入是否会得到改善？

我们邀请了嵩山论市的专家，为您详细解读10月以来取消土拍限价的脉络，为您复盘已经取消土拍限价城市的后续效果，并为您对后续土地市场的变化做出判断。

这个问题，需要我们回溯一下2021年以来的集中供地。其实在2021年的第一轮集中供地中，是基本上不存在对土拍做限价的。当时由于各个房企认为集中供地会限制土地供应，所以一开始都积极出手，导致2021年第一轮集中供地的土拍溢价率十分高，甚至重庆出现了溢价率超过100%的地块。

我整理了2021年第一轮集中供地中溢价率超过70%的住宅用地或者带住宅的综合用地，详见下表。

数据来源：中指研究院，嵩山论市

站在现在的角度看，当时拿下高溢价地块的房企，已经有几家出现实际信用风险了。而且部分房企也承担了当年第一轮集中供地中冒进的后果，后续地块开发回款并不顺畅。而待到第二轮、第三轮集中供地后，原本第一轮拿地超过百亿的房企有好几家几乎颗粒无收。

是的，第二轮集中供地后，大部分城市开始推进限定土拍价格，从第一轮的价高者得，回到了限定溢价率上限，一般城市将土拍溢价率上限设置为15%，竞拍达到溢价率上限之后，会竞自持面积、竞品质、竞配建等，或者在同等条件下让参与竞拍的房企摇号。

所以，从结果上看，第二轮集中供地的土拍溢价率，相比第一轮有了明显收敛，甚至第一轮的高溢价率重庆，在第二轮竞拍几乎没怎么触发溢价。详见下图。

数据来源：Wind，嵩山论市

自从2022年以来，开发资金来源中的国内贷款同比，一直在20%左右的同比跌幅，而在这种情况下，即使是疫情调控放松，新开工和销售的反弹也是转瞬即逝。

然而，两年多过去，时过境迁，一方面集中供地整体政策发生了很大变化，越来越多城市不受“三批次”的限制，杭州都已经推出了2023年的第十三批次。而且大部分城市不再要求竞自持竞配建，转向对竞品质有所要求。在这种背景下，继续墨守成规，保持对土拍的限价意义也不大。

更主要的因素，就是房地产行业自从2021年下半年开始出现很大问题，一方面民企和部分混合所有制房企出现严重的信用风险，大量银行贷款、信托融资和境内外债券、ABS出现展期和违约，另一方面，整个土地市场和楼市都严重走弱。详见下图。

数据来源：Ｗind，嵩山论市

而在这个过程中，各个城市的土地市场都不算景气，出现了不同程度的下行。这一点也体现在了不同能级城市的地块成交溢价率上，详见下图。

数据来源：Ｗind，嵩山论市

在这样的背景下，无论是集中供地的制度变迁，还是房地产市场的下行，都凸显出“严格控制土地成交溢价率”这一限制的无力性和不必要。所以就有了调整的趋势。

今年9月底，自然资源部下发有关文件，文件建议各省市自然资源部主管部门，取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊容积率1.0限制等。到目前为止，22个集中供地城市中，有19个城市已相继发布新挂牌宅地公告，包括杭州在内的16城不再设置地价上限。严格限制土拍价格和新房价格的，只有北京和上海。

目前来看，10月份取消土拍限价后，进行过集中供地的城市有厦门、重庆、济南、合肥，出现了明显冷热不均的情况，我们一个个来说。

第一个取消土拍限价后供地的是济南。济南市出让的10宗宅地全部成交，总成交面积约29.6万平方米，其中4宗溢价成交，6宗底价成交，成交总价约41.5亿元。溢价成交地块中，凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块以及彩石地块溢价率均超50%，另一宗溢价成交的雪山A1地块也是历经49轮竞价后成交。济南的热度看上去不错，但其实区域分化很严重，也只有历城区比较火热。

重庆只出让了两宗位于两江新区的商住地块，也都是底价成交，被电建地产取得。

11月2日的合肥土拍，供应三宗住宅地块，热度相比于济南和重庆略高，均为溢价成交，平均溢价率34.2%。在此之前，合肥市区土拍的平均溢价率为13%。其中，滨湖新区地块共吸引包括保利、城建、越秀、安徽高速、招商、安徽置地、皖投、伟星、华润、中海、金隅在内的11家房企参与报名，最终由安徽高速竞得，溢价率为44.89%。然而，高溢价率的背后，考虑实际可售面积的话，本次成交地块相比于同区域2021年之前的成交的地价要低。

而厦门仅仅出让一宗地块，总价48.4亿元。尽管厦门本地媒体为了凸显取消土拍限价后的市场热度，用了“直接提价1亿元成交”的标题，但是提价1亿元的结果只是2.11%的溢价率。

我们可以发现，本身取消土拍限价，并没有直接大幅提振市场，反而是产生了比较大的分化。

在城市方面，我们发现厦门和重庆的热度更低，厦门也是因为前期地价、房价都较高，后续取消土拍限价对地价和房价的联动提升效果弱。而厦门本地的中介也普遍认为，厦门楼市也将重回532格局（岛内均价5，集美海沧均价3，同安翔安均价2）。

而合肥相比之下，今年楼市表现相对有韧性，叠加上此次推出的地块位置较好，所以引起房企重视。城市的土地市场走势分化加剧，将是未来的大趋势。

而地块层面，分化就更为明显，济南土拍的竞争主要集中在历城区，凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块以及彩石地块溢价率均超50%，另一宗溢价成交的雪山A1地块也是历经49轮竞价后成交。合肥的滨湖新区地块吸引11家房企报名，溢价率44.89%，而同期包河区地块的竞争就弱很多，溢价率为7.05%。

除了区位分化之外，房企纷纷涌向住宅用地，对于安置房用地和租赁住房用地兴趣不大，合肥的两宗此类地块一宗底价成交，一宗溢价率0.34%。

所以我们可以做出判断，单纯取消土拍限价的政策，并不能独立地提升市场热度，而且当前市场也并非因为土拍限价也影响了房企的拿地积极性。如果后续各个城市的商品房销售景气度无法恢复，土地市场的提振可能是镜中花、水中月。

站在地方政府的角度看，取消土拍限价，会引导资源向更有可能销售修复的城市。整体上看，长三角城市仍然保持了整体不错的热度，成交溢价率维持在5%以上，珠三角则是深圳和佛山一枝独秀，溢价率维持在10%以上。而非热点城市则比较尴尬，土地成交溢价率也勉强在1%左右。详见下图。

数据来源：克而瑞，嵩山论市

在这样的情况下，地方政府需要推出条件更好的地块，类似于此次合肥土拍的供地策略，集中吸引优质房企参与。推出临近地铁，周边已开发楼盘热度较高的地块，自然会推高土拍竞争的热度。然后通过少量多批次供应的模式，一下子吸引更多房企参与竞争，从而在土地弹性不足的情况下获取更大的土地出让收入。政府供地更加精细，也倾向于提升供地质量，在本身收缩供地的背景下，维持土地出让收入。

当前，各地方政府减少地块供应量，提升供应地块质量成为首选策略。根据克而瑞数据，其59个样本市（县）2023年前三季度预出让地块总面积为6207万平方米，实际供应4327万平方米，平均预供地完成率68%。预供地执行进度较上半年情况虽有一定好转，但仍有较多地块逾期未供。

数据来源：克而瑞，嵩山论市

对于企业来讲，取消土拍限价，就又回到了拿地集中度提升的大背景下。在整体融资环境仍然较为紧张的情况下，央企和本地国企拿地的优势进一步凸显，而原本在2022年开始有所活跃的本地中小民企，则会遇到更大的竞争。

10月以来的济南、重庆、厦门、合肥土拍，参与拿地竞拍和获取土地的房企，基本上都是央企和本地国企。其他已经取消土拍限价，但是尚未推地的城市，预计即使接下来有民企参与，大部分民企对于地块竞争意图仅仅是参与，也有一些地块是涉及到过往城中村改造或者棚改的地块，并不会在拿地端体现出持续性。而传统优质民企地产公司，也仅有滨江和龙湖能保持在全国范围内拿地，并能排入房企新增货值TOP10。

总结一下，取消土拍限价后，集中供地已经逐渐衍生出城市之间的差异化，原本土地集中供应、集中入市已经并不是城市的首选。而更多城市，在供地策略上会选择多批次、每次少量，这样也更有利维持土地成交的溢价率稳定。而房企拿地集中度，也会给资金上有优势的国企带来土拍上的优势，本地中小民企大趋势还是逐渐退出土拍。而拿地的房企一定会集中优势资源，选择竞争高质量地块同时，去积极布局确定性高的地块。

另外，越来越多城市，竞品质重新引入到集中供地规则中，也说明了未来一段时间，单纯的土地成交量，并不是超大特大城市的诉求，更多城市主导的思路仍然是提高未来土地利用效率。这对于开发和运营方面有专业特长的房企，又增加了新的拿地竞争力。

其实在我看来，短期内北京、上海没必要急于取消土拍限价。

根据中指研究院数据显示，2023年前三季度，全国300城涉宅用地成交15856.72亿元，较去年同期下降26.1%；溢价率虽较去年同期3.77%小幅上升2个百分点至5.77%，但仍处于低位水平。

今年以来土地市场景气度仍然不高，一季度曾经有部分城市热度上升，出现点状回暖的态势，但整体上仍然是昙花一现。

而北京和上海，整体上的需求仍然有一定韧性，而且北京和上海的财政收入更加多样化，对土地财政依赖度较低。在这样的背景下，短期内确实没必要急于放松土拍限价。

而从土地市场和楼市的调控联动性上看，土拍限价的放松不是孤立存在的，其推演变化的背景之一，就是今年以来二线城市普遍放松甚至取消了楼市的限购和限售，限价也大幅放松或者取消。毕竟取消土拍限价，顺带就会将成本压力传导到项目销售端，如果不放开楼市限价，房企的潜在利润率受到影响，放松土拍的提振效果就会更弱。

短期来看，北京上海楼市的新房限价只能说可能存在松动，但是取消楼市限价的概率较低。这样向前推导，北京上海取消土拍限价的必要性也就下降。

对于未来的土地市场，体现出政策效果，一定是在需求端之后的。偶尔土地市场出现点状回暖，一般也是局部的变化，不体现市场的大趋势。对于需求端，目前政策生效需要时间，而且地产行业基本面已经到了很弱的地步。而供给端的三大工程，本质上都属于长线项目，今年之内也难以对土地市场产生本质影响。

根据中指研究院的数据，百强房企9月单月销售额同比下降24.1%。销售额超千亿房企14家，较去年同期减少1家，百亿房企96家，较去年同期减少4家。TOP100房企权益销售额为33233.4亿元，权益销售面积为19460.2万平方米。在这样的基本面环境下，不宜对地产销售的反弹幅度和土地市场的修复有过大期待，市场也不需要一波快速高额修复，反而回到温和复苏的节奏，更有利于市场触底反弹。

所以，四季度之内，土地市场仍然会保持一个平淡的状态，很多城市的土地出让金无法支撑其财政和债务的良性循环，因此各地的化债、特殊再融资债券就显得格外重要。

来源：嵩山论市，本文已获授权，向原作者表示感谢。