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房价在涨,房贷也在涨,美联储加息重创房地产市场

2023/10/23 10:02:39

 本文来源:时代周报 作者:马欢

美国房地产市场正陷入进退两难的萧条。
一方面,在新冠疫情期间的房地产热潮中,全美房价暴涨超过40%;另一方面,随着美联储不断加息,美国30年期房贷利率上升至20多年来的高位。
10月19日,来自《抵押贷款新闻日报(Mortgage News Daily)》的数据显示,美国30年期固定抵押贷款利率周三触及8%,这是2000年以来首次。
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图源:图虫创意
高利率使得消费者的购房意愿下降,与此同时,银行和金融机构放贷能力有限,同样抑制了购房需求。
美国抵押贷款银行家协会(MBA)的数据显示,利率上升已导致抵押贷款申请降至近30年来的最低水平。
美国房地产经纪公司Redfin估计,2023年美国成屋销售总量预计将为410万套左右,这将是2008年雷曼兄弟倒闭引发全球金融危机后的最低水平。
中产贷款买房难
住在明尼苏达州的尼克,最近为买房的事操碎了心。
尼克已经看了一年半的房子,至今还没拿下一套,之前看中的4套,都没竞标成功。
“这大半年来,我每天都在寻找房源信息,但是心仪的房子要么要求全额付款,要么就是突然涨价20%,我到现在都没有买到适合的。”他抱怨道。
尼克在一家医疗保健公司工作,在他看来,自己的收入在当地算是不错的了,但他也承认,即便拥有经济上的优势,要实现买房这一人生目标还是很难。
他用玩电子游戏的比喻说:“我只是选择游戏的初级水平玩,仍然困难重重。”
虽然尼克觉得自己咬咬牙,还是可以拿下贵一点的房子,但他还是想选择性价比高一点的房子。“我不想在买房上花太多冤枉钱,不想贷款太多,万一我有一天没工作了,怎么供房?”
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图源:社交媒体
就在两年前,美国30年期固定抵押贷款利率的平均水平还仅为3%,随着抵押贷款利率逼近8%,人们发现,房贷的压力越来越高了。
相当于,如果两年前,你购买了一套40万美元(约合人民币300万元)的房子,交了20%的首付,现在每个月要交的房贷比两年前要多出近1000美元(约合人民币7318元)。
Redfin的数据显示,美国人现在的买房月供达到了历史最高水平,平均每月超过2800美元(约合人民币2.05万元)。截至今年7月,四分之一的房主每月支付的房款超过3000美元(约合人民币2.2万元),一些房主甚至要花60%以上的收入来还房贷——这已经远高于可以承受的水平。
Redfin认为,美国人现在需要年收入超过11万美元(约合人民币80万元),才能购买一套中等价位的房子,这比美国人的平均收入(2022年家庭收入中位数为74580美元)要高得多。也就是说,2023年很可能是有史以来美国人购房收入门槛最高的一年。
这还没有考虑到纽约等高房价地区之间的差异。
国际评级机构穆迪近日在一份报告中也指出,过去几年,美国每个州的住房负担能力都在下降,而且看不到缓解的迹象。
房价仍在飙涨
在过去,利率上升时期,随着借贷成本增加,房价往往会下降。但现在,即便利率上升,美国的房价却仍然在上涨。
造成这种有价无市的原因在于,许多以前享受过低利率的业主,看到房贷利率不断上升,不愿意卖房和买新房,这直接导致市场上现有住宅存量不足,房地产销售进入低谷。
Realtor.com的数据显示,美国2023年6月挂牌待售房源数量比去年同期减少了26.2%,比2019年6月减少了28.9%,房源有限加剧了购房人的竞争,导致今年上半年大多数市场房价上涨。
房价在涨,房贷也在涨,美国人买房的负担是越来越重了。
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美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·表示,抵押贷款利率达到20年来最高水平,限制了很多中产阶级家庭拥有住房的机会。“毫无疑问的是,美联储在无意中扩大了社会不平等,只有月收入在10万美元以上高收入家庭才能轻松购房。”他认为。
楼市的低迷对美国经济影响,是持久而深远的。
目前美国建筑开发商的信心降至10个月来最低水平。房地产从业者也受到了影响,成交量减少影响了他们的财务稳定性,一些地产公司出现了生存危机。同时,房产交易低迷,直接影响了美国零售业家电和家具等相关的销售。
美国抵押贷款巨头房利美(Fannie Mae)9月份的月度购房调查显示,消费者担心自己失业的比率已经有所增长。
不要以为买房的负担可以靠租房解决。洛杉矶房地产经纪人莫林·麦克德穆特说:“买房的门槛已经很高了,现实情况是,租房的成本通常会更高,纽约、芝加哥和洛杉矶的租房价格都出现了大幅上涨。”
在麦克德穆特看来,租金和房价大涨,美国人的收入却没有跟上涨幅,潜在的购房者正受到来自两方面的挤压,他们根本攒不下首付。
住房成本上涨,同时还进一步助推了美国CPI走高。
据新华社报道,包括美国全国房地产经纪人协会在内的美国三大房地产行业协会,已经联名致信美联储主席鲍威尔,敦促其停止加息。目前尚不清楚美联储是否会听从行业团体的要求,然而,在9月货币政策会议上,多数美联储官员认为今年有必要再加息一次,幅度为25个基点。
对于美国人来说,美联储连续加息是否能抑制通胀还不清楚,但对于他们财务状况的影响却是非常明显的。除了日常生活成本增加,他们每月还需要支付住房等多方面的贷款成本。
盖洛普的一项新调查显示,只有21%的美国成年人认为现在是买房的好时机,这是自1978年该机构首次向美国人提出这个问题以来,美国人购房情绪指数最低的一次。
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