全国百城房贷利率创新低 存量首套房贷利率绝大部分已调整到位

虽然10月LPR维持不变，但房地产市场信贷环境呈现进一步宽松的态势。

贝壳研究院最新监测显示，10月全百城首套和二套房贷利率均创新低，平均房贷利率分别降至3.88%、4.44%；超九成城市的首套和二套房首付比例执行最低20%、30%。

一线城市中，10月首二套房贷利率分别为4.38%、4.88%，较上个月降低10BP、7BP。与2021年9月高点相比，10月百城首二套利率分别累计下降186BP、156BP，其中三四线城市累计降幅最大。

“9月以来降首付、信贷支持以及限购放松等政策组合效用已经显现，国庆假期过后市场交易也在正常恢复，但价格仍在下跌，市场预期较弱，仍需提振。”贝壳研究院分析师指出，当前京沪房贷利率相对较高，仍有调降空间，政策优化有望延续并巩固当前的市场修复走势。

具体来看，10月百城首套主流房贷利率平均为3.88%，较上个月降低2BP；二套主流房贷利率平均为4.44%，较上月降低13BP。10月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落24BP和47BP。放款方面，银行维持较快的放款速度。本月银行平均放款周期为20天，与上月持平。

一线城市10月首二套房贷利率分别为4.38%、4.88%，较上个月降低10BP、7BP；其中深圳分别降低40BP、30BP至4.10%、4.50%，与广州持平；京沪暂未有变化，为全国最高水平。二线城市首套房贷利率维持上月的3.88%，二套利率为4.45%，较上月降低10BP。三四线城市首二套房贷利率分别降低2BP、14BP至3.85%、4.41%。

图源：贝壳研究院

与2021年9月历史高点相比，10月百城首套平均房贷利率累计下降186BP，二套平均房贷利率累计下降156BP，同期5年期以上LPR累计下降45BP。三四线城市累计降幅整体超过一线、二线城市。

从具体城市来看，三四线城市中惠州、洛阳首二套利率下降空间均超过240BP，二线城市中郑州、南京、成都、苏州等城市首套利率下降200BP以上、二套利率下降150BP以上；一线城市中，广深首二套利率下降幅度较大，北京首二套累计降幅与5年期以上LPR降幅相同，上海首套利率累计降低10BP，二套利率与2021年9月持平。

图源：贝壳研究院

值得注意的是，目前百城中仅有一线城市首套利率高于4.0%，14个城市二套利率高于4.4%；首付比方面，九成以上城市已执行商贷首套最低20%、二套最低30%的首付比。

“长周期看，房贷利率作为一项购房成本，与市场交易量走势负相关：加息阶段交易量下行，降息阶段市场交易量上行。”贝壳研究院分析师指出，9月以来降首付、信贷支持以及限购放松等政策组合效用已经显现，国庆假期过后，整体二手房交易恢复增长，部分城市修复较慢，市场预期仍需提振。

今年8月31日晚间，央行、国家金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》要求，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

图源：中国人民银行官网

彼时，业内人士认为，本次对于首付比例的下调力度较大，特别对于一线城市楼市提振作用尤为明显。之前大部分城市均执行首付比例为首套3成，二套4成。而本次政策调整，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，一律按首套房最低首付比例下降为20%，二套房统一为不低于30%。限购城市首付下调空间打开。

东海证券分析师指出，降首付可较大幅度降低购房门槛，改善房地产销售，更好稳增长。如果普通和非普通住宅的首套、二套房贷最低首付比例均下调至20%、30%，叠加此前发布的“认房不认贷”措施，对首套住房认定范围的扩大则有望大幅降低居民购房门槛。

贝壳研究院预计，当前京沪房贷利率相对较高，仍有调降空间，政策优化有望延续并巩固当前的市场修复走势。整体市场进入平稳区间后，低息的信贷环境会进一步促进住房需求释放，会成为市场平稳发展的辅助器。

10月20日，在国家金融监督管理总局举行的2023年三季度银行业保险业数据信息新闻发布会上，金融监管总局统计信息与风险监测工作相关负责人刘志清表示，金融监管总局促进房地产市场平稳健康发展，会同相关部门优化房地产政策，合理优化首付比例和贷款利率要求，明确将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，更好地满足刚性和改善性住房需求。同时，稳妥降低存量首套房贷利率，目前绝大部分贷款已调整到位，有效缓解居民房贷支出压力。

刘志清表示，金融监管总局指导银行保险机构落实“金融十六条”，满足房企合理融资需求。前三季度，银行累计发放房地产开发贷款2.4万亿元。截至三季度末，房地产开发贷款展期余额同比增长183%，商业银行开立保函置换预售监管资金余额同比增长80%。

每经房产整合自贝壳研究院、21世纪经济报道、财联社、澎湃新闻等

编辑| 魏文艺

封面图源| 每日经济新闻资料图