本报记者 方超 张家振 上海报道
在房地产行业格局重塑之际，一批地产跨界者开始“异军突起”。
7月18日，杭州市2023年第七批次集中供地落幕。在所推的七宗地块中，除一宗地块终止出让外，其余六宗地块录得土地出让总金额73.7亿元，平均溢价率7.2%。尽管土拍热度有所下降，但杭州土地市场依然涌现出了一批地产行业新面孔。
《中国经营报》记者注意到，在此次集中供地中，热度最高的良渚地块共吸引51家房企参与摇号，最后被浙江子坤摇中，成交总价16.3亿元，溢价率11.65%。天眼查显示，该公司成立于2022年5月，母公司为浙江坤兴建设集团，是一家以从事房屋建筑业为主的企业。
幸运夺得此地块的浙江子坤，只是当前“地产新势力”的一个缩影。记者梳理第三方机构发布的拿地金额排行榜发现，伟星地产、浙江三花智源房地产、亚伦房地产等地产跨界者频繁涌现。
在房地产业内人士看来，当前，一些“地产新势力”不断出现，主要受房地产行业下行、趁机逆势“抄底”等多方面因素影响。江西易居研究中心总经理廖晨向记者表示，在房地产行业愈加专业化的背景下，“地产新势力”跨界现象在未来或不会成为一种趋势，而房企跨界多元化的成功案例亦并不多见。
背靠母公司逆势拿地
实业企业反向跨界房地产正成为一股新潮流。
中指研究院统计数据显示，今年1—6月，TOP100企业拿地总金额约为5920亿元，拿地规模同比下降10.2%，降幅较5月增加1.84个百分点。TOP100门槛值约为17亿元，较2022年同期下降3亿元。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为62.19%。
在房企拿地规模下降的情形下，不少背靠实业母公司的“地产新势力”正成为拿地排行榜中的明星。
根据中指研究院《2023年1—6月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》数据，今年上半年，伟星房产以约94亿元拿地金额位列全国第14名，亚伦房地产以约40亿拿地金额位列第40名，方远房产以约37亿元的拿地金额紧随其后位居第41位。值得注意的是，这三家房企母公司皆从事实业。
公开资料显示，伟星房产母公司伟星集团旗下有服装辅料、新型建材、房地产、水电为四大支柱产业，并坐拥伟星股份（002003.SZ）和伟星新材（002372.SZ）两家上市公司。
记者注意到，仅自今年以来，伟星房产就频现南京市、合肥市等地土地市场并有所斩获。例如，在3月份举行的南京市2023年首轮土拍中，伟星房产一举摘得河西“地王”，拿地价达到约31亿元。
而与伟星房产一同从浙江省台州市起家的方远房产，其母公司方远集团也从事实业。方远集团官网显示，经过40余年发展，公司已形成了经营领域涉及智慧建工、先进制造等多业并举的产业格局。2022年，方远集团实现营业收入超250亿元，税利总额超20亿元，连续13年位列中国民营企业500强。
在行业人士看来，伟星房产和方远房产等“地产新势力”日益活跃的背后，受江浙地区民营经济发达、实业母公司资源支持、瞄准土地市场低谷期“抄底”等多因素影响。以杭州市土地市场为例，相关统计数据显示，在今年上半年的杭州房企拿地金额排行榜中，民营房企拿地金额合计占比达54.4%。
“今年以来，土地市场中传统民营房企收缩投资，多股‘地产新势力’却逆势进场，包括金融资本、实业资本、各种马甲公司和地方国资等。其中，实业资本尤其值得关注，在过往只是在土地市场零星出现，近期则齐刷刷集体冒头，成功拿地。”克而瑞浙江区域分析认为。
记者注意到，“地产新势力”并非是新产物。自1998年开启住房商品化时代以来，实业企业、金融资本等多类型企业不断进军地产行业。而在当前，仍存在延续20多年的实业集团旗下地产公司，其中，汽车集团旗下的地产企业颇受外界关注。
例如，卓瑞地产是奇瑞控股集团下属的多元产业板块公司之一。相关资料显示，卓瑞地产目前已布局南京、安庆、开封、贵阳、大连、鄂尔多斯等全国10余个大中型城市，开发了23个项目。
无独有偶，在江西易居研究中心发布的《南昌市2023年1—6月房企商品房备案金额金额排名》中，江铃地产以15.39亿元位列第5位。天眼查显示，江铃地产成立于2001年，由江铃汽车集团（以下简称“江铃集团”）持股72.38%。
“江铃地产前几年在南昌房企销售额排行榜上至少在20名开外。但从今年上半年开始，公司排名上升，因为有个项目卖得特别好，加上受今年房企销售金额都不高等大环境影响，造成排名上升。”廖晨如此向记者介绍。
记者就此联系江铃地产方面，一位袁姓经理向记者表示，今年上半年，江铃地产销售额和排名上升的原因在于，旗下有一个项目销售情况较好。“公司母公司是江铃集团，对地产板块的影响体现在品牌知名度方面，南昌市的消费者认可度较好。”
房企反向跨界“进行时”
在实业企业逆势跨界房地产行业的同时，房企反向跨界的案例亦并不鲜见，尤以出险房企通过跨界收并购实现“保壳”目标最受关注。
6月6日，金科股份（000656.SZ）对外发布公告称，拟以发行股份的方式购买母公司旗下恒昇大业20%股权。据悉，后者主营业务包括绿色新型建材业务、装配式EPC总包业务、BIM等。
此外，荣盛发展（002146.SZ）此前也发布公告称，拟以发行股份的方式购买控股股东荣盛控股持有的荣盛盟固利68.38%股权。荣盛盟固利主要从事新能源汽车用锂离子动力电池、储能用锂离子电池及锂离子电池关键材料的研发和产业化。
记者注意到，除金科股份和荣盛发展等出险房企外，亦有房企正通过入局光伏发电等热门赛道谋求业务转型。
最典型的案例莫过于天宸股份（600620.SH）。5月初，公司对外公告称，与芜湖市繁昌区签署了《投资框架协议》，拟在当地投资建设光储一体新能源产业基地项目，计划总投资116亿元。
“这些地产跨界者频频发力跨界的主要原因在于房地产业务增长乏力，在可持续发展要求下需谋划业务转型或者进行机会型投资。除追逐利润之外，还有短期内维护股价以‘保壳’的诉求。” IPG中国首席经济学家柏文喜向记者介绍。
记者梳理发现，在此前的房地产业下行周期中，就有多家房企通过布局文旅、物流和新能源汽车等赛道，力求实现多元化经营，以降低企业风险。不过，纵观房企多元化转型，跨界经营的成功案例较少，仅有万科等为数不多的房企跨界成功案例。
据了解，万科在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，其业务已延伸至商业、长租公寓、物流仓储、酒店与度假、教育等领域，如万科在2016年正式推出独立物流品牌——万纬，相关信息显示，万纬目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一。
“闻道有先后，术业有专攻。”廖晨向记者介绍，房企跨界从事多元化经营，从房地产角度考虑，该现象一定不会成为主流趋势。“很多房企的地产专业性没有问题，甚至可以顺带去做代建、代销和品牌输出等轻资产业务，但如果要跨行业去开拓其他业务，还面临着一定的风险。”
抢抓地产行业新机遇
在房企与实业企业分别开启反向跨界之时，也需关注地产行业未来发展走向和中小民营房企生存问题。
克而瑞研究中心统计数据显示，2023年6月，TOP100房企实现销售操盘金额5267.4亿元，环比增长8.5%，环比增幅处于历年同期的最低水平。而从累计业绩角度而言，今年上半年，百强房企实现销售操盘金额30620.2亿元，同比微增0.2%、增幅较前两月有明显回落。
在行业进入“去杠杆、降负债”阵痛期的大背景下，民营房企特别是中小民营房企又该如何更好发展呢？
克而瑞研究中心分析认为，今年上半年，百强房企格局继续分化，TOP30和TOP50梯队房企格局变动加剧，央国企及部分优质民企韧性较强。克而瑞研究中心同时直言：“中小房企竞争力不足。”
对此，有行业人士指出，在告别“三高”（高杠杆、高负债、高周转）时代的情形下，房地产行业规模进一步向头部央国企、强势民企集中，专业化、品质化成为房地产行业未来主旋律。中小房企需要进一步提升自身的专业能力，还要善于抓住地产行业新机遇。
“消费者的需求更新迭代非常快，好的东西总是受人欢迎的，我们相信市场是永远不会饱和的，房地产市场是常做常有、常做常新，总有新的生意机会冒出来。”万科董事会主席郁亮在万科2022年度股东大会上表示。
在郁亮看来，过去的手机和现在的汽车，都是在行业完全成熟后不断生长出新的“分支”，并且逐步取代了原来的“主干”，中国的家电行业也是在基本每户都有家电的情况下才诞生了更多有竞争力的企业。“我们相信，房地产也会经历这个过程，只要发展商能提供好的产品和服务，真正能满足人们需要，市场机会是有的。”
“现在中小型企业做房地产，需要精耕细作，做好每一个项目。”廖晨举例称，在2017—2022年地产行业高周转的时候，南昌市房地产项目的净利润可达到5%左右。“现在，土地成本降低，融资成本也比之前少了一些，一些中小企业可以参与其中，只要拿地拿得准，销售有保证，还是可以择机进入房地产市场。”