上海一新盘只需“10％首付”？真相来了
近日，据多家媒体报道，上海青浦一名为“安联·虹悦”的新盘打出了“今年买房 明年付款”的广告，有中介还喊出“10%首付即可置业大虹桥”的宣传语。
同时，在一些自媒体上，甚至还出现了类似“上海青浦惊现首付10%的项目”“买上海新盘只需一成首付”的说法。
据上海网络辟谣官微6月3日消息，记者走访发现，安联·虹悦项目并非真的只需付一成首付，而是项目方推出的促销，认购后首付款可以延期到5个月内付清。
对此，青浦区房管局也表示，经过调查，安联·虹悦并不是一成首付，而是项目方推出的优惠活动。房管局已约谈了项目方，要求严格按照相关规定执行。
房产中介在朋友圈里发布的广告
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“10%首付”，是真的吗？
据安联·虹悦项目一名销售人员介绍，该楼盘有88平方米和99平方米两种户型，如果客户购买的是二套房，可以先付2万元定金，一周内付清10%首付款，5个月内付清70%首付款；如果客户购买的是首套房，可以先付2万元定金，一周内付清10万元，4个月内付清10%首付款，5个月内付清35%首付款。
销售人员告诉记者，5个月首付是目前能申请到的最长的付款周期，此前确实推出过“付完‘10%首付’后，给予最长10个月时间补齐首付款”的政策，但一共只有30个名额，目前已被认购。
正在施工中的“安联·虹悦”楼盘
该名销售人员还表示，虽然首付周期从10个月压缩到了5个月，但项目方又推出了新的促销政策，总体来说就是不同付款周期对应不同的总价折扣，付款周期越短，房子总价折扣越大，最大折扣为一个月内付清首付，总价打98折。
销售解释，项目方推出上述促销主要针对的是“置换客”，即手上有房子正在出售，可以凭借房产证先行锁定房源，待“10%首付”完成后，给予客户最长5个月时间补足余下的首付款，“这个优惠政策主要是给客户买卖腾挪房子一个缓冲的时间，避免老房子还没卖出去，新房子交了定金又拿不出钱交首付的尴尬”。
记者走访也发现，位于大虹桥西板块青浦华新的安联·虹悦项目周边配套尚不完善，这或许是项目方推出营销活动的原因之一。但不容辩驳的是，所谓“一成首付”并不属实，而是部分自媒体对开发商促销政策的误读或故意误导。
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项目一期也曾推出“一成首付”
此前的5月30日，一名负责安联·虹悦项目的中介人士向界面新闻介绍，购买该房源需先缴纳2万元定金，一周内签约并付清首付的10%，剩下的首付部分可在半年内或一年内付完。
据该中介人士介绍，因为该项目给出的首付周期太长，还被房管局约谈。“开发商这边也不敢直接把周期放很长了。”
安联·虹悦项目的宣传广告
据界面新闻了解，这并不是安联·虹悦第一次推出“一成首付”的促销活动，在该项目一期销售的时候也使用过，但是首付款周期只有3个月。
到了今年5月中旬，安联·虹悦二期加大优惠力度，推出6个月甚至一年付清首付的活动，“只限前30名”。
“这个盘后面还有一期，但是优惠不好说，现在市场不太景气，所以开发商给出的优惠比较多，如果后面市场好转，项目不缺客户，就不会给这么长的周期和这么大优惠了。”上述中介人士表示。
在负责安联·虹悦项目的销售人士看来，这个项目并非是因为难卖才推出首付一成的政策，“到周末客户多到根本销售接待不过来，去化也很快。”只是因为现在二手房市场相对低迷，新房市场也就没那么火爆了。
但数据最能反映市场的真实情况。去年12月，安联·虹悦首开208套88-99平方米的三居房，今年3月底项目二期加推307套98-133平方米的3-4房，总销售房源为515套。界面新闻从网上房地产查询，该项目已售总套数136套，可售总套数为379套，半年时间过去了去化还不到一半。
安联·虹悦项目是由安徽安联高速开发建设，在2021年上海第3批次土拍中，安徽安联以底价19.34亿元拿下了青浦区华新镇华志路地块，楼面价约为2.3万元/平方米，新房指导价4.6万元/平方米。
根据地块出让规定，项目至少供应801套住宅，要求全装修住宅占比100%，中小套型占比不低于60%，项目最终命名为安联·虹悦。
公开资料显示，安徽安联高速公路有限公司是安徽省交通控股集团有限公司控股子公司，成立于1998年8月，主营合徐南和黄祁高速公路的同时，一直也在积极发展房地产业，已先后在北京、深圳、上海等地开发了安联大厦及金融广场项目。
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律师提示“首付分期”存违规风险
安联·虹悦项目销售人员对澎湃新闻表示，根据上海的购房政策，首套房首付为35%，二套房首付为70%，根据客户的实际情况，首付补齐后才可办理银行按揭贷款。并非买房首付10%，其余的全部由银行贷款给客户。网签则需要等全部资金付齐。
上述销售人员表示，“推出这一政策，一方面是想尽快清盘，另一方面是目前二手房市场挂牌量大，交易周期拉长，对于一些置换客户以及一些钱用来理财一时取不出的客户而言，可以有一定的缓冲时间。”
对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“近期市场情绪不高，随着交易量下滑，交易积极性再度受挫。虽然新房市场总体不错，但是有些项目跑量的效果一般。”
开发商为了业绩会提出一些花式营销举措，目的是尽快确立客户。通常而言，签订合同后再发生变化的概率就不大了。当然，在花式营销中也要注意规避风险，一些“踩红线”的事情要杜绝，杜绝炒房空间。
易居研究院研究总监严跃进表示，当前“低首付”或“零首付”的操作，在部分一线城市也明显增加，包括此前深圳出现的“负首付”等，都说明此类违规的金融操作有所抬头。“一些郊区的新盘项目销售情况并不好，所以会有各类新的促销动作。如果违规的信贷操作增加，客观上也会干扰市场预期，造成市场有较大波动，引发秩序混乱，也容易产生新的风险问题。”
在北京金诉律师事务所主任王玉臣看来，“首付分期”看起来似乎是帮购房人分期付款而已，但是在现实操作中往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求，违反按揭贷款相关规定。
“对购房者而言，如果首付分期，意味着购房者资金能力可能是有问题的，在透支自己的资金能力，如果将来不能及时支付，往往会产生商品房纠纷。此外，为了及时支付剩余首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介进行筹措资金，既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。尤其是有一些机构提供的融资利滚利，不小心就会掉入金融陷阱。”
王玉臣表示，对于房企而言，虽然能够提高销售业绩，尽快实现资金回笼，但如果房企牵线首付贷等行为，属于违规行为，有被处罚的风险。
每经房产综合自上海网络辟谣官微、中国证券报、界面新闻、澎湃新闻等