明确购房者权益优先，最大程度避免“钱房两空”

 优先保障好购房者的权益，也是保民生、保稳定的内在要求。

▲资料图。图/新华社

文 | 吴振‍‍‍

近年来，因房企资金紧张引发项目停工，购房者买到烂尾楼的风险有所加大。在现实中，如果项目出现烂尾趋势，金融机构、施工方、购房者都要主张权益时，谁来保护较弱势的购房者？

4月21日，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，明确提到：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的；在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房贷消费者主张价款返还请求权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院均应当予以支持。

遭遇烂尾楼之后，购房者的合法权益到底如何保护，一直存在巨大的不确定性。这除了与开发商的财务状况相关，也与制度层面购房者的权益保护优先级不足，有直接关系。

譬如，发生楼房烂尾，或是开发商出现资金链危机时，抵押权和工程款优先受偿权均有明文规定。但业主的优先权，包括房屋交付请求权、主张价款返还请求权，通俗说就是优先保交楼或退款的权益，却并无明确的制度保障。

此次最高法的相关批复，实际是以司法解释的方式，明确了购房者和退房者的权益应受到优先保护。这在当前的背景下，对于更好保障购房者的权益，有着相当的现实意义。

应该看到，相对于金融机构、施工方，购房者作为个体，明显属于相对的弱势群体。楼房作为多数家庭的最大宗消费，动辄上百万乃至数百万的成本，购房者一旦遭遇烂尾，在维权上往往很被动，很多家庭甚至因此“钱房两空”。

因此，优先保障好购房者的权益，符合对弱势群体的公平照顾原则。这实际也是保民生、保稳定的内在要求。

从另一角度看，优先保障交楼，让消费者有更多机会拿到楼房，对于开发商盘活资产，实现良性循环发展也是有利的。这其实同样给金融机构和施工方等主体的权益保障，带来了更多可能性。

毕竟，要最大程度保障好各方的权益，只能建立在楼市正常发展的基础上。而这其中，顺利交付房屋，提振购房者的信心，是至关重要的一环。所以，优先保障购房者权益，从长远看，也符合其他权益主体的利益。

如最高法此次批复所示，购房者的权益优先保护其实分为两个层面，一是保交楼，二是保“退款”。前者很好理解，但后者可能涉及的一个现实问题是，“房屋不能交付且无实际交付可能”的判定标准到底是什么？

若缺乏明确的参考标准，最终可能会影响权益保障的兑现。如购房者要求退款，但开发商仍以具备交付条件为由拒绝退款，而实际却又长期拖延交付，这就很容易让购房者的权益保障落空。对此，在司法层面或还需要有细则的补充。

当然，这次司法解释的出炉，只是为相关案件的处理提供更有利于购房者的裁判指引，并不代表真实的权益保障落实。毕竟，不管是保交楼，还是保“退款”，首先都必须建立在开发商有能力或有意愿的前提之上。

但现实中，开发商能否走出资金流动性危机，拥有足够的资源来确保顺利交楼，离不开有针对性的金融支持。去年以来，从国家到地方，都为保交楼提供了诸多政策性利好。

随着时间的推移，相关政策的效果到底怎么样，烂尾楼处置还面临哪些现实问题和阻力，或需要有一个新的审视。这也是确保此次司法解释的善意能够更好落地的必要配套支持。

撰稿 / 吴振（媒体人）

编辑 / 刘昀昀

校对 / 刘军