一线城市的房地产市场韧性
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一季度房地产市场出现明显复苏迹象，但城市与区域间分化严重。一线城市和部分强二线城市复苏明显，弱二线城市以及大多数三四线城市则持续低迷。房地产市场何以出现分化格局，不同能级城市房地产市场背后有着怎样的支撑，后续走势如何？我们将从人口、土地、政策、市场供需等多个维度，对不同能级城市房地产市场进行分析和解读。
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■城市与区域治理研究院 苏志勇
一季度房地产市场出现复苏迹象，其中一线城市表现最为亮眼，新房、二手房市场均呈现供需两旺局面。根据Wind统计数据，一季度四大一线城市商品房成交843万平方米，同比增长7.7%。楼市回暖带动了土地市场成交，一季度一线城市住宅用地成交规划建筑面积同比增长3%。
与二三四线城市依靠政策刺激相比，一线城市并未出台实质性松绑政策，楼市回暖更多依赖市场刚性需求的释放和自身的韧性。复苏能否持续，很大程度上取决于后续政策的调整。
一线城市领衔楼市复苏
从一季度商品房销售数据和房价走势看，一线城市房地产市场表现出了良好的韧性。根据Wind统计数据，一季度四大一线城市商品房成交843万平方米，同比增长7.7%。据易居研究院监测数据，一线城市一季度新建商品住宅成交面积为722万平方米，同比增速为6%。3月份一线城市新建商品住宅成交323万平方米，环比大幅62%，同比增长57%。
新房市场供需两旺，一线城市二手房市场也迎来了久违的成交高潮。从3月二手房成交数据看，北京成交量达2.22万套，上海成交2.4万套，广州成交1.22万套，均创出近期成交量高点。
从房价走势看，近年来三四线城市房价出现连续下跌，一线城市房价却依然坚挺。国家统计局70个大中城市房价指数显示，一线城市房价指数同比涨幅虽有所收窄，但始终保持正增长。环比数据在经历了去年9、10、11月连续3个月负增长之后，今年1、2月份再次回正，环比涨幅连续2个月保持在0.2%。分城市看，1~2月新房价格指数北京同比上涨5%，上海同比4.1%，广州跌0.4%，深圳跌1%。
尽管一线城市房价涨幅收窄，甚至出现短暂回调，但绝对房价仍处于高位。根据中国房价行情网数据，截至2023年3月，四大一线城市中，上海、北京、深圳房价分别为71717元/平方米、71294元/平方米、67484元/平方米，在全国内地城市中分列前三位，广州则以46818元/平方米价格位居第五。
一季度一线城市房地产市场能够率先回暖，从短期因素看主要有两方面原因：首先，去年积累的住房需求短期内集中释放。2022年全国房地产市场一片萧条，即便是一线城市，全年商品房成交也累计下滑了25.6%。受疫情等因素影响，一方面房企项目开竣工受到影响，入市项目明显减少；另一方面，严格防疫政策之下，居民出行受阻，购房活动受到严重限制。但这部分需求只是推迟入市，并未消失。随着防疫政策放开，以及促进合理住房需求的政策落地，此前积累的购房需求集中爆发。特别是春节后房企集中推盘，二手房挂牌量激增，推动新房、二手房加速成交。
其次，货币宽松环境下房贷利率有所下调，降低了居民购房成本。随着近两年来连续降息降准，房贷利率也明显下调。今年1月，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制，一线城市房贷利率也有了明显松动。目前北京首套房贷利率4.85%，二套房5.35%；上海首套房4.65%，二套房5.35%；深圳首套房4.6%，二套房4.9%；广州首套房4.1%，二套房4.9%。虽然不及二三四线城市房贷利率下调力度，但与此前相比也有了明显下调，意味着购房成本降低。此外，“带押过户”等政策落地也对二手房市场成交形成助力。
房地产市场的长线支撑
一线城市的率先回暖在一季度已经有所体现，但这种回暖能否持续，还要看影响房地产市场的长线因素和内在逻辑。
首先是一线城市内生驱动力对房地产市场形成有效支撑。一方面来自一线城市的较强的购买力。从居民收入看，四大一线城市2022年居民人均可支配收入均超过7万元，其中上海、北京、深圳、广州分别为79610元、77415元、76849元、72718元，位居所有城市前列。一线城市聚集了大批国企央企、优质民营企业和外资企业总部，高收入阶层云集，形成强大的购买力。
内生驱动力另一方面来自城市在产业、配套、社会福利等方面的优势。产业优势带来更多就业机会，配套优势提升区域价值。丰富的医疗资源、教育资源，高水准的社会福利，对企业入驻和人口流入构成强大吸引力，也对房地产价值形成有效支撑。
其次是人地矛盾突出。对于一线城市来说，人地矛盾是长期存在并影响房地产市场的核心要素。人口增量上，从2010年第六次人口普查以来，四大一线城市均呈现人口净流入状态。其中深圳常住人口从1035.8万增长到2021年的1768.2万，增幅达69.53%；广州常住人口从1270.1万增长到2021年的1867.66万，增幅达47.05%。人口持续向一线城市涌入造成住房需求大幅增加，人地矛盾日益突出。
人地矛盾体现在总量矛盾和结构矛盾两个方面。总量矛盾方面，以近10年房价涨幅最高的深圳为例，2010年第六次人口普查至2020年第七次人口普查，常住人口增长了720万，而同期新增住宅用地规划建筑面积远远落后于人口增速。结构矛盾方面，一线城市住宅用地郊区化现象明显，核心区住宅用地日益稀缺。以北京为例，从2017年起二环内禁止、四环内严控新增建设用地，新增住宅用地大部分集中在郊区，核心区住宅用地的稀缺性，加之中心城区对人口的巨大吸引力，成为房价上涨的重要根源。
另外，从土地价值角度分析，一线城市供地更倾向于产业和商业用地，这类供地不仅获得一次性卖地收入，而且可以吸引企业入驻，形成稳定的税源。这也一定程度上造成住宅用地供应的稀缺，加剧人地矛盾。
供需结构性矛盾造成区域市场分化。高端项目受市场热捧，“老破小”项目受冷落；核心区项目受热捧，郊区项目受冷落。以北京为例，东城、西城、海淀、朝阳等城区由于区位优势和教育资源优势，房价一路飙涨，核心城区房价早已突破10万元/平方米；而大部分远郊区楼盘近年来一路阴跌，出现供大于求局面。另外，多年来北京新建商品房实施90/70政策，对大户型、高端住宅项目开发实行严格限制，造成大户型、高端住宅项目供应不足，局部市场供不应求。
市场区域分化现象在深圳也有体现。近期深圳出现6折人才房大量弃购现象，有的项目弃选率甚至超过80%，其中主要原因一方面是各种附加条件制约，另一方面则是这些人才房在地段上相对偏远。
一线城市的政策空间
在调控政策上，一线城市始终坚持“房住不炒”的总原则，在限购、限贷等方面制定了极为严格的政策措施，即便是在市场环境极差的2022年，也仅仅是政策微调，没有实质性松动。
与其他低能级城市相比，一线城市面临的房地产市场问题更复杂，一方面绝对房价已经处在全球房地产市场的高位，放松调控有可能导致房价新一轮上涨；另一方面，在宏观经济不稳、消费需求不振的背景下，促进合理住房消费需求成为提振经济的重要抓手，一线城市作为经济龙头也应发挥应有的作用。
实际上，针对市场环境变化，一线城市也做了一些政策微调。例如北京针对全龄友好社区试点接力贷，经开区管辖的台湖、马驹桥地区取消“双限”，允许商品房按栋预售，全面推行二手房“带押过户”；广州优化社保缴纳政策，提出外地户籍购房社保允许断缴3个月；上海针对特殊片区实行定向微调，对临港新片区优化人才购房政策，加速人才落户等；深圳调整公积金贷款政策，推广二手房“带押过户”等。
与上述政策微调相比，北京近期推出的“一区一策”试点在业界引起强烈反响。4月10日，北京市住建委公布2023年市政府工作报告重点任务清单及其进展情况。其中一项重点任务是：坚持“房住不炒”的定位，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善“一区一策”调控措施，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。
北京市住建委透露，全龄友好购房支持政策相关部门正在会签，经与人行营管部沟通，同意在正式发文前就3个试点项目窗口指导银行办理全龄友好购房信贷业务；多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点，相关内容报请市委市政府同意试点推进，下一步需争取人行营管部和住建部同意。
对于“一区一策”试点可能涉及的政策内容，业界也给出了广泛猜测，例如预计多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策或落脚在优化“认房又认贷”标准、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、调整社保和个税年限等。不管具体政策如何，可以肯定的是北京“一区一策”调控试点，对一线城市政策方向有着很强的示范意义，一线城市楼市调控将更加精准。
对于一线城市来说，调控政策确实还有较大放松空间。例如首套房“认房又认贷”政策，对换房置业需求造成极大压力。一线城市二套房首付比例普遍较高，北京普通住宅为60%，非普通住宅为80%；上海普通住宅50%，非普通住宅70%；深圳普通住宅70%，非普通住宅80%；广州二套房首付比例也在70%。除了首付比例，二套房贷款利率也高出很多，北京、上海在LPR基础上加点105PB，广州、深圳在LPR基础上加点60PB。严格的“认房又认贷”政策对改善性住房需求造成“误伤”，制约了合理住房需求的释放。
除了改善性需求，解决好新市民、青年人的住房问题也是一线城市亟待解决的问题。一线城市房价高企，对于新市民、青年人等众多低收入阶层来说，购房置业并不现实，必须加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障体系，加大保障性租赁住房供给，发展长租房市场，满足不同收入阶层的住房需求。
（此文刊于中国房地产报4月17日11版 责任编辑 苏志勇）
值班编委：李红梅
排版：陶汝杰
审读：戴士潮
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