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一季度成都楼市领涨全国,量价齐升会否催化行情急转火爆

2023/4/17 9:21:30

 4月15日,国家统计局发布了3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,大多数城市楼市已经开始回暖,而其中成都上涨势头强劲,多项指标位居全国第一,并大幅领先第二位城市。

成都领涨全国

国家统计局发布的数据显示,3月份,成都新房价格指数环比上涨0.7%,同比上涨8.5%,1~3月平均同比上涨8.6%;二手房价格指数环比上涨0.8%,同比上涨9.4%,1~3月平均同比上涨9.1%。

在这组数据中,4项同比涨幅成都均位居全国第一,并大幅领先。在3月及一季度新房同比数据中,成都相较于第二名杭州5.8%和6.2%的涨幅分别高出2.7和2.4个百分点;在3月及一季度二手房同比数据中,成都相较于第二名北京3.8%和4.2%的涨幅分别高出5.6和4.9个百分点。

今年以来,成都楼市表现一直十分抢眼。2月的数据显示,在新房和二手房价格同比增幅上,成都位居70个城市中第一。在新房价格环比增幅上,成都位居第三;二手房价格环比增幅上位居第一。

价格上涨的同时,成都楼市的成交数量持续攀升。今年1月新房二手房成交1.8万套,2月份突破3万套,3月更接近4.5万套。根据官方和第三方机构的统计数据,今年一季度,成都新房成交35142套,二手房成交57412套;一季度新房、二手房共成交约9.2万套。

其中,3月成都全市新房住宅成交15350套,环比2月增长约35.70%,同比去年3月增长了约16.29%;二手房成交28188套,环比上月增加47.9%。

易居研究院研究总监严跃进向第一财经表示,今年成都楼市有两个特点:一是,同比涨幅一直非常靠前;二是,涨幅非常大,与其他城市相比,涨幅明显。本轮楼市,成都表现非常强劲。

严跃进认为,成都楼市的表现说明购房市场需求很旺盛。这在很大程度上跟人口导入速度快有关系。这说明城市基本面不错,房地产市场就坚挺的。

成都统计局数据显示,2022年成都常住人口达2126.8万人,比2021年增加7.6万人。虽然去年人口增长有所减缓,但是在过去10年里,人口增加了600多万;其2022年常住人口已经接近北京,两个城市人口相差仅57.5万。

中指研究院四川分公司研究总监苏宇向第一财经表示,成都楼市的核心逻辑,就是作为中西部地区的中心城市,受到资源倾斜,人口涌入是最大的根本。因此,城市基本面决定了这个成交量级是合理的。

苏宇还表示,去年成都连续出台的楼市新政在今年发酵。在需求积压、低利率背景下,今年购房需求得以释放,成交量大涨;加上前两年“两集中”土拍地陆续入市——当时政府制定的最高限价提升,给了开发商价格上升空间。因此,目前楼市会稳健上涨。

后市会不会急转火爆

对于3月份的70城房价指数,严跃进认为,房价指数呈现企稳回暖态势,充分说明房地产总体走出了去年的低谷期。

严跃进表示,从新房来看,3月份房价上涨的城市数量明显增加,从2月份的55个变为64个。也就是说,90%的城市房价都止跌了。其中,武汉、昆明和徐州房价涨幅都大于等于1%。这说明,3月份的重要信息是,不光城市房价上涨,部分城市涨幅还挺大。

随着全国楼市整体转暖,楼市会不会走向急转直上的老路,尤其是在这轮楼市行情中率先起跑的成都,会不会形势急转走向火爆?

其实,成都楼市的回暖已经开始向土地市场传导。在3月的两场土地拍卖中,7宗土地中有5宗土地是达到最高限价通过抽签竞得。根据成都市公共资源交易服务中心的公告,截至目前,成都4月总共将举办4场拍卖会,集中组织15宗土地拍卖出让。

苏宇表示,从成都楼市的成交数据看,二手房主要成交面积是80~90平方米,新房主要成交面积是120~130平方米,说明二手房的购房群体主要是满足刚需的初始购房者,而新房则主要是改善型购房者。加上保障性住房,构成了比较好的市场结构。

他认为,在这几年,投机性购房者已经基本出清。目前的购房更多在于改善型需求和资产保值的需求。在没有更多资产投资渠道的情况下,更多的是出于自身资产配置的考量。另外,从楼市“金三银四”的市场规律看,预计4月份的市场行情要若弱于3月。

苏宇表示,从新房成交量级看,成都的市场可以说回到了前几年的平均水平;从购房者的置业逻辑看,自住仍是主要需求,连带考虑资产保值属性,并没有出现过于明显的投机购房行为,“房住不炒”仍是市场恢复的基本逻辑。

不过,严跃进表示,成都楼市走向火爆是肯定的,有基本面支撑。成都楼市既然这么强劲,会不会又演变成炒房?

他认为,从全国层面看,还不能说市场很热,还没达到这个担忧的程度,虽然成都已有这种迹象,但也不是说完全炒房,因为确实有合理的需求,现在不至于担心。但要密切关注一下,要看量价齐升的背后会不会产生一些新的问题。

 
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