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政策呵护下的复苏与分化,一季度房地产政策与市场回顾

2023/4/10 8:59:11

 城市与区域治理研究院 苏志勇

“一年之计在于春”,2023年第一季度房地产政策导向和市场表现,对于房地产行业全年走势至关重要。

年初以来,中央层面对房地产总体延续积极的政策导向,强调房地产业的支柱地位,着力防范化解房地产金融风险,从供需两端持续发力,支持房企合理融资需求和居民刚需、改善性住房需求。各地方政府因城施策出台刺激政策,年初以来有111城共计出台稳楼市政策163次。

政策呵护之下,房企融资环境明显改善,信用风险化解取得显著成效,房地产开发投资、开竣工、商品房销售等各项指标均出现转暖迹象。据中指院初步统计,100个重点城市一季度销售面积同比增长近两成,新房价格累计上涨0.01%。土地市场方面,一线城市土地市场热度不减,成交规划建筑面积同比略有增长;二线城市同比下降7%;三四线城市同比下降37%。商品房市场和土地市场在城市和区域间分化进一步加剧。

一季度楼市政策回顾

今年的房地产金融政策延续了去年四季度的“金融16条”和“地产三支箭”,政策密集发力之下,房企融资环境明显改善。债券融资方面,一季度房地产企业共计发行债券149只,规模达1563.78亿元,同比增长14%,净融资回正。在交易所债市融资736.66亿元,同比增长99.08%。去年11月央行表态支持民营企业健康发展,通过增信支持的方式助力民营房企发债。今年一季度包括新希望地产、中骏集团、雅居乐、卓越商管、合景控股等多家房企通过中债增担保发债,资金压力得到有效缓解。

股权融资方面,去年11月,被业界称为“第三支箭”的房地产再融资系列措施出台,为上市房企再融资引来源头活水。截至目前已有20家A股房企推出定增募资计划,融资规模超千亿元;有9家港股房企完成了股权融资,净融资额超200亿元。在全面实行股票发行注册制过程中,有4家房企的再融资申请已顺利平移至交易所并获受理。包括福星股份拟募集13.41亿元,荣盛发展拟募集30亿元,华发股份拟募集60亿元,保利发展拟募集125亿元。今年3月份证监会再次强调,落实好已出台的房企股权融资政策,允许符合条件的房企“借壳”已上市房企,允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。时隔12年房企借壳上市重新开启。

3月24日,证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》,提出“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。基础设施公募REITs首次扩围至商业地产,意味着相关开发商和运营商又多了一条可供选择的融资渠道。

优质房企持续获得融资支持的同时,出险房企的债务化解工作也取得了积极进展。近日中国恒大和融创中国相继抛出境外债重组方案,华夏幸福、中梁控股、祥生控股、中国奥园、正荣地产、旭辉控股、世茂集团等房企也披露了债务化解最新进展或方案。这些房企债务问题的妥善处理对恢复楼市信心具有极其重要的意义。

在房地产需求端,各级政府将支持合理住房需求作为政策的发力点。中国人民银行副行长潘功胜表示,因城施策实施好差别化的住房信贷政策,持续引导实际利率和首付比例下行,将更好支持刚性和改善性住房需求。去年以来,全国个人住房贷款利率持续下调,截至2022年12月末,新发放的个人住房贷款平均利率较上年末下降约140个基点。绝大多数城市的首付比例政策下限已经达到或接近全国底线。今年3月份贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.02%,二套主流房贷利率平均为4.91%。从利率下调幅度来看,三四线城市的房贷利率同比降幅最大,首套、二套房贷利率同比降幅分别为140个基点和75个基点。

为了进一步降低二手房的交易成本,简化交易手续,近日自然资源部、银保监会明确,各地要在已有工作的基础上,深入探索,以点带面,以“三个拓展”全面推进“带押过户”。目前已有包括北京、天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份正在全面开展“带押过户”,未来将在全国范围内推行。

除了各部委针对需求端出台的支持政策,各地方政府因城施策的楼市政策更是密集出台。据统计,年初以来有111城共计出台稳楼市政策163次。主要内容包括降低贷款利率、降低首付比例、延长贷款年限、增加公积金贷款额度、优化限购政策、实施购房补贴、契税优惠、棚改货币化安置等。

楼市局部回暖持续性待考

在供需两端政策作用下,一季度房地产市场出现明显回暖迹象。据中指院数据,重点100城一季度销售面积同比增长近两成,3月受热点城市市场活跃度回升影响,成交面积同环比保持增长。3月重点100城新建商品住宅成交面积环比增长超20%,同比增长约40%。房价方面,一季度新房价格累计上涨0.01%,3月价格环比上涨0.02%,新房价格逐渐企稳,二手房价格继续波动调整。3月新房下跌城市数量继续减少,二手房较上月持平。

房企销售数据也印证了楼市的回暖迹象。据克而瑞统计,1~3月百强房企累计实现销售金额16635亿元,同比增长2.2%,整体表现超市场预期。3月,房企加大推盘量,新增楼盘带动销售回暖,尤其是一二线城市新增供应大幅增加带动销售大幅回暖。例如深圳3月份新增新建商品住房供应8980套,环比大增135%;北京3月商品房新增供应8932套,环比大增754%;广州3月住宅新批供应8220套,供应面积环比增加2.6倍。

受益于房贷利率大幅下调、改善型需求集中释放、“带押过户”等利好政策,一线城市和部分强二线城市二手房市场也出现明显升温。据58安居客研究院统计,3月份全国新增挂牌房源量环比上升7.6%。一线城市中上海、广州和深圳新增挂牌房源量环比均上升,深圳增幅达11.2%。二线城市中,南昌、南宁、三亚、长沙、海口等城市环比增幅均在30%以上。部分热点城市二手房成交也异常活跃。从3月二手房成交数据看,北京成交量大2.22万套,上海成交2.4万套,广州成交1.22万套,成都成交2.7万套,杭州成交1.08万套。热点城市二手住宅成交总体呈现供需两旺局面。

从居民购房意愿上看,今年一季度楼市信心也在逐步恢复。4月3日央行公布一季度城镇储户问卷调查显示,居民购房意愿回升至2022年以来的最高点。未来3个月预计增加购房支出占比的储户比重为17.5%,同比虽下降0.4个百分点,但环比提升了1.5个百分点。房价预期方面,房价看涨的比例自2021年下半年以来持续下降,2023一季度有所回升,房价预期上涨的比例达18.5%,环比提升4.5个百分点,同比提升2.2个百分点,处于2021年四季度以来的最高点,扭转了连续六个季度的房价上涨预期下跌趋势。

值得注意的是,房地产市场复苏和信心恢复并不具有普遍性,在城市和区域间呈现严重分化格局,一线城市和部分强二线城市复苏明显,市场成交呈量价齐升态势。大多数三四线城市以及一二线城市非热点板块市场持续低迷。从国家统计局公布的70个大中城市房价走势可以看出,1~2月份一二线城市房价同比涨跌互现,三四线城市同比普遍下跌。

土地市场呈点状复苏

房地产市场分化格局在土地市场也得到同样的反映。据中指院和民生证券的统计数据,今年一季度全国重点23城推出土地140宗,规划建筑面积1240万平方米,环比增长17.8%;成交地块114宗,成交规划建筑面积1045.83万平方米,环比增长高达124.7%;成交土地出让金935.63亿元,环比增长53.0%。

按城市能级分析,一二线城市土地市场回暖较为明显,三四线城市土地供应和成交均大幅下滑。据诸葛找房对全国重点地级市的统计数据,一季度三四线城市土地成交规划建筑面积3132万平方米,同比下跌45.8%。

从百强房企拿地情况看,一季度百强房企拿地总额达1930亿元,拿地规模同比下降15%,降幅较1~2月收窄1.15%。拿地房企中仍以国企央企为主,民营房企拿地热情有所回升。以杭州2023年两次土拍为例,参拍企业均在50家以上,其中参拍民企数量占比近一半,同时民企拿地金额占比达57.9%,较2022年提升8.8个百分点,民企参与度有所提高。再如南京土拍中民企拿地金额占比26.99%,合肥土拍民企达参加房企数量50%;民企中以龙湖、方远、伟星为主,其中龙湖在深圳、宁波、西安等均有拿地,总权益拿地金额为44.76亿元,总权益规划建面60.75万平方米,拿地楼面均价为8578元/平方米。

今年土地市场总体延续去年的冷清,但局部热点板块爆发对市场情绪产生较大影响。以北京为例,3月23日成交的昌平朱辛庄地块,迎来42家房企争抢,成为北京土地市场有史以来参与企业最多的地块,摇号中签率仅为2.38%,成交楼面价35475元/平方米,溢价率15%,被大华集团摇号获得。成都市锦江区三圣街道白鹭湾地块也有46家企业报名,其中25家进入抽签环节,由四川省雍景投资集团有限责任公司溢价15%竞得。

热点城市土地市场的火热一方面反映出房企对市场信心的恢复,补货意愿强烈;另一方面源于投拓战略上对热点板块的追捧。

市场预期

在房地产政策持续呵护之下,房地产市场正在发生积极变化,房地产开发投资、房企到位资金等指标同比降幅收窄,新房、二手房销售回暖,热点城市甚至呈现爆发式增长。这种局部回暖一是由于疫情期间积累的住房需求集中释放;二是各地楼市刺激政策集中发力,限购限售有所松绑,购房门槛降低,激发了居民的购房意愿;三是部分城市和项目以价换量,采取大幅促销手段刺激楼市成交。但这种趋势能否延续,还要看后续住房需求的持续性。

对于房地产市场发展趋势,透过房企高层在业绩会上的表态可见一斑。万科董事会主席郁亮认为,未来的新房需求“上有天花板,下有保底线”。龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠判断,居民和消费的信心还需要一段时间去恢复,并非所有的城市都在同步回暖。总体来看,一线的城市和高能级的二线城市市场是比较稳定的,一些相对能级比较弱的城市还是继续在承压。绿城中国执行董事、董事会主席张亚东也认为,行业的复苏回暖不是同步、一致和平均的,具有分化倾向。这包括城市的分化、企业的分化、资源的分化、产品的分化。

总体上,房地产市场最困难的时期已经过去,但市场恢复仍是漫长而艰苦的过程,这一过程不仅需要房地产政策的持续呵护,还需要宏观经济的持续向好和居民收入的稳定提高。

 
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