深圳土地市场大礼包！294亿“史诗级”推地，居住用地为主打，房价要降？

寸土寸金的深圳，土地资源尤其是居住用地显得格外珍贵。2020年已经进入第四季度，深圳土地市场高潮不断，而且这一次堪称土地市场的“大礼包”。

294亿“史诗级”推地，居住用地为主打

10月23日，深圳市规划和自然资源局披露，以294亿起拍价挂牌8宗居住用地，总出让面积逾73.22万平米，将于11月23日公开出让。其中，光明4宗地块、坪山1宗地块为纯居住用地，宝安、龙华的3宗地块为综合用地，包含居住用地，地块均采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让。

在挂牌的8宗土地中，起拍价格最高地地块为宝安沙井A301-0575地块，起拍价高达127.1亿元，最高限地价184.15亿元。该地块土地用途为商业用地、游乐设施用地、居住用地、公园用地、道路用地。值得注意的是，该地块将建可售型人才住房，允许分割销售，其中30%需满足监管协议要求方可销售。人才住房售价按销售时同地段市场商品住房售价的60%确定，最高销售价格不得高于每平方米4万元。

与宝安沙井A301-0575地块相同，其余7宗土地同样对未来销售价格做出限制。宝安西乡A122-0371宗地的土地用途为二类居住用地+商业用地+教育设施用地+绿地+道路用地，项目建成后普通商品住房销售均价不得高于每平方米83265元。此外，龙华大浪A832-0861宗地的普通商品住房销售均价不得高于每平方米70875元。

最近新房市场掀起“打新潮”的光明，4宗地块中未来普通商品住房销售均价最高不得高于每平方米50295元，坪山地块限销售均价为每平方米3.75万元。记者发现，这些地块的限价与当前地块周边的新房相当，但低于周边二手房的价格。

就在10月13日，深圳才刚刚出让了4宗居住用地，分别位于南山南头、龙岗宝龙、龙华民治和坪山马峦街道，总起价34亿元，现场吸引近15家房企参与。此外，深圳前海近日再度推出一宗居住用地，起始价56.22亿元，最高限价81.519亿元，将于11月11日以“双限双竞”方式出让。

所谓双限双竞，即在限套型、限房价的基础上竞地价、竞房价，此次294亿推出的8宗居住用地，也将采取“双限双竞”的规则出让，主要都是竞配建只租不售的人才住房。

今年上半年，深圳也推出了多宗居住用地，但多数都是用于建设出售的人才住房。此外，近日深圳罗湖、南山、宝安、坪山4个区开始启动人才住房配租，总数共有5100余套。美联物业全国研究中心认为，今年深圳可谓是大手笔供应保障用地，据统计目前已成功出让近13宗人才、安居、公租类型用地（含深汕地区），深圳的保障房用地已开始进入大批供应年份。

深圳居住用地仍稀缺

此次294亿大手笔推地，对于深圳来说是“罕见的”，上一回土拍盛宴还得追溯到2019年6月。当时，宝安、龙华、光明、坪山区的5宗宅地吸引了约80组房企参拍，最终5宗地均以最高限制地价成功出让，总计224亿，刷新近20年深圳土地市场纪录，被称为“史诗级土拍”。

在“双限双竞”的规则下，限房价直接决定了未来的利润上限，令不少房企望而却步。即便这样，深圳每一次的居住用地出让依旧有很多房企愿意“买单”。今年上半年深圳推出的居住用地中，“最贵地块”来自前海，价值115.97亿元的前海T102-0346宗地吸引了近16家房地产企业、11个主体参与竞拍。项目建成后，普通商品住房入市最高均价为每平方米107100元。

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅便印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》(以下简称《方案》)。《方案》提出，支持深圳在土地管理制度上深化探索，支持（深圳）在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。另外，支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题，探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。

从此次《方案》的内容来看，相较于向外扩容，优化存量土地的结构，将成为深圳应对土地不足难题的主要手段。在不少业内人士看来，中央赋予深圳更大用地自主权或许能够缓解深圳长期面临的土地供应结构失衡问题，未来深圳的居住用地瓶颈获有可能突破。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，原先国家对于农用地转建设用地特别是转成住宅用地存在一定的担心，担心实体经济空心化、房地产化。由此，对农业用地转建设用地的审批权控制得十分严格。然而，产业转型的背景下的深圳必须对空间结构重新调整。用地权的增加，对深圳来说意义非凡。深圳市规划和自然资源局副局长王策飞此前曾表示，深圳将挖掘用地潜力，合理确定住房类型。

不过，目前的深圳居住用地仍非常稀缺。此次“土地盛宴”会有怎样龙争虎斗的景象，我们拭目以待。

放眼全国，易居房地产研究院发布最新报告显示，今年1至9月全国100个城市居住用地价格为每平方米5937元，同比上涨6.9%。此外，全国至少有14个城市出台了稳地价的政策，这些政策涉及到竞拍规则调整、落实限地价导向、加大住宅用地供应、严管企业拿地资金等，有助于土地价格的稳定和市场预期的稳定。