10月起，房价离“全面回落”不远了？专家：2个历史规律将起效

9月已到末尾，双节将至，楼市里的秋意也越来越浓，各个城市、各大房企都能感受到一股凉意。

开发商这边，是“3道红线”带来的资金压力。

众所周知，前段时间，有关方面给房企规定了“三道红线”：即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

只要踩中这3条线，开发商就没办法再融资借钱，这对预售制体系下的房企来说，影响几乎是致命的。

新规的威力如今已经开始显现，贝壳研究院数据显示，从8月20日至今，房企债券融资规模明显收缩，按发行日期来看，8月20日-9月20日房企境内外融资规模约992.7亿元，比前一个月（7月19日-8月19日）减少24.6%，规模收缩约1/4。

具体来看，“新规”后一个月间，海外融资规模约280.9亿元，较前一个月大幅降低45.6%。

一个月时间，融资降幅达45%以上，几百亿说没就没了，足见3条红线对开发商来说影响有多大。

各个城市的降价之声也不绝于耳。

前几天，天津房价下跌5000元/㎡的话题上了热搜，根据每日经济新闻的报道，走访天津市场后发现，“一平米降5000元”、“2周降72万”、“跌回4年前”已不是个例。

就连央视也关注到了楼市的“价格战”，在广西南宁，根据记者探访，当下有不少特价房、“一口价”房屋可以选择，以一套160多平大户型的低楼层房屋为例，平时2万元每平米的价格，现在只需要1.7万元多。

此外，据华夏时报的报道，石家庄的房价降幅似乎比天津更凶猛，当地新房价格虽然坚挺，但比起2017年10月份的高点，二手房价跌幅高达36%，大跌8000元/㎡。

更让人哭笑不得的是，在河南，房地产业商会会长闭门会召开，明确表示“打折弊大于利，不带头降价”。

你说这些开发商，不降就不降呗，还造出个“不带头降”的新词，难免让人感到有点心虚。

从以上两个方面来看，10月份，房价离“全面回落”不远了。

逻辑很简单：楼市“牵一发而动全身”。

最近我们看到的降价消息，基本集中在一二线城市，为什么？

因为天津、石家庄、南宁、重庆这些地方，既是媒体关注的焦点，是聚光灯的宠儿，又天然是“一二线房价下跌”的优质谈资。

站在云端上的大城市跌落神坛，人们会口口相传，而那些名不见经传的三四线小城，房价跌个10%-30%，根本不会引起人们的关注。

因此，接下来的10月份，越是不容易惹人关注的地区，那些平时看似低调，实则经历过棚改、炒作过程的中小城市，房价也会跟随一二线开始回落，幅度也肯定会比一二线更大。

等到一二线与三四线全部回落，大房企与小房企都开始打折降价，从“分化”到“普跌”，才能称之为“全面下跌”。

广发证券房地产团队的专家，总结过这种“普涨普跌”的现象，两个历史规律将会起效。

1，楼市中的板块轮动效应。

回顾过去4年的房价波动规律，可以梳理出以下的典型路径：

2015年-2016年一二线起涨——2017年核心城市调控加码——2016-2017年外溢至东部核心三四线上涨——2017-2018年东部三四线限购+限售——2018-2019年中西部三四线上涨。

盘点全国的三四线城市，可以分为：东部核心三四线，东部非核心三四线，东北三四线，中部三四线，西部三四线5大区域。

显然，上涨时的次序是从沿海向中西部扩散，下跌的次序也会遵循这个规律。

2，2018、2019连续两年，10月份降价幅度最大。

在2018年，河南平顶山、福建漳州、江西上饶等三四线城市，哪怕是合肥、杭州、厦门等一二线城市，特价房、打折房层出不穷，降价力度动辄就是30%以上，连前期的老业主们都忍不住出来闹腾一番。

在2019年，也是今年率先打七折的房企，在全国范围内展开“抢行动”，掀起促销的大幕，随后，融创、龙湖、禹洲、旭辉等多个房企表态下半年不再拿地、要过紧日子。

2020年，显然也会重复这样的现象，甚至比过去两年降价的幅度更大，正如文章开头所说，今年的3道红线压力下，各大房企的7折卖房、特价房、工抵房、精装改毛坯、低首付等手段层出不穷，接下来不是降价与否的问题，而是降幅到底有多大的问题。

10月份还只是开始，在年底之前，因为上市房企要冲刺业绩，年报能不能做得漂亮，就在最后3个月时间了，不管是哪家开发商都会铆足劲把房子卖出去。

当然，所谓“降价潮”的前提，是不能“大涨大跌”，不要指望会出现动辄30%以上的平均跌幅，不少城市大概率是以活动、优惠、特价房的方式“暗度陈仓”。

房地产市场的稳定，关乎上下游几十个行业，“全面降价”是一种缓慢的趋势，而非“瀑布式”的价格宣泄，对购房者来说，也不要指望房价能一次“跌到位”，按需购房，量力而行，才是理智的做法。