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10月起,房价离“全面回落”不远了?专家:2个历史规律将起效

2020/9/28 11:01:33

9月已到末尾,双节将至,楼市里的秋意也越来越浓,各个城市、各大房企都能感受到一股凉意。

开发商这边,是“3道红线”带来的资金压力。

众所周知,前段时间,有关方面给房企规定了“三道红线”:即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。

只要踩中这3条线,开发商就没办法再融资借钱,这对预售制体系下的房企来说,影响几乎是致命的。

新规的威力如今已经开始显现,贝壳研究院数据显示,从8月20日至今,房企债券融资规模明显收缩,按发行日期来看,8月20日-9月20日房企境内外融资规模约992.7亿元,比前一个月(7月19日-8月19日)减少24.6%,规模收缩约1/4。

具体来看,“新规”后一个月间,海外融资规模约280.9亿元,较前一个月大幅降低45.6%。

一个月时间,融资降幅达45%以上,几百亿说没就没了,足见3条红线对开发商来说影响有多大。

各个城市的降价之声也不绝于耳。

前几天,天津房价下跌5000元/㎡的话题上了热搜,根据每日经济新闻的报道,走访天津市场后发现,“一平米降5000元”、“2周降72万”、“跌回4年前”已不是个例。

就连央视也关注到了楼市的“价格战”,在广西南宁,根据记者探访,当下有不少特价房、“一口价”房屋可以选择,以一套160多平大户型的低楼层房屋为例,平时2万元每平米的价格,现在只需要1.7万元多。

此外,据华夏时报的报道,石家庄的房价降幅似乎比天津更凶猛,当地新房价格虽然坚挺,但比起2017年10月份的高点,二手房价跌幅高达36%,大跌8000元/㎡。

更让人哭笑不得的是,在河南,房地产业商会会长闭门会召开,明确表示“打折弊大于利,不带头降价”。

你说这些开发商,不降就不降呗,还造出个“不带头降”的新词,难免让人感到有点心虚。

从以上两个方面来看,10月份,房价离“全面回落”不远了。

逻辑很简单:楼市“牵一发而动全身”。

最近我们看到的降价消息,基本集中在一二线城市,为什么?

因为天津、石家庄、南宁、重庆这些地方,既是媒体关注的焦点,是聚光灯的宠儿,又天然是“一二线房价下跌”的优质谈资。

站在云端上的大城市跌落神坛,人们会口口相传,而那些名不见经传的三四线小城,房价跌个10%-30%,根本不会引起人们的关注。

因此,接下来的10月份,越是不容易惹人关注的地区,那些平时看似低调,实则经历过棚改、炒作过程的中小城市,房价也会跟随一二线开始回落,幅度也肯定会比一二线更大。

等到一二线与三四线全部回落,大房企与小房企都开始打折降价,从“分化”到“普跌”,才能称之为“全面下跌”。

广发证券房地产团队的专家,总结过这种“普涨普跌”的现象,两个历史规律将会起效。

1,楼市中的板块轮动效应。

回顾过去4年的房价波动规律,可以梳理出以下的典型路径:

2015年-2016年一二线起涨——2017年核心城市调控加码——2016-2017年外溢至东部核心三四线上涨——2017-2018年东部三四线限购+限售——2018-2019年中西部三四线上涨。

盘点全国的三四线城市,可以分为:东部核心三四线,东部非核心三四线,东北三四线,中部三四线,西部三四线5大区域。

显然,上涨时的次序是从沿海向中西部扩散,下跌的次序也会遵循这个规律。

2,2018、2019连续两年,10月份降价幅度最大。

在2018年,河南平顶山、福建漳州、江西上饶等三四线城市,哪怕是合肥、杭州、厦门等一二线城市,特价房、打折房层出不穷,降价力度动辄就是30%以上,连前期的老业主们都忍不住出来闹腾一番。

在2019年,也是今年率先打七折的房企,在全国范围内展开“抢行动”,掀起促销的大幕,随后,融创、龙湖、禹洲、旭辉等多个房企表态下半年不再拿地、要过紧日子。

2020年,显然也会重复这样的现象,甚至比过去两年降价的幅度更大,正如文章开头所说,今年的3道红线压力下,各大房企的7折卖房、特价房、工抵房、精装改毛坯、低首付等手段层出不穷,接下来不是降价与否的问题,而是降幅到底有多大的问题。

10月份还只是开始,在年底之前,因为上市房企要冲刺业绩,年报能不能做得漂亮,就在最后3个月时间了,不管是哪家开发商都会铆足劲把房子卖出去。

当然,所谓“降价潮”的前提,是不能“大涨大跌”,不要指望会出现动辄30%以上的平均跌幅,不少城市大概率是以活动、优惠、特价房的方式“暗度陈仓”。

房地产市场的稳定,关乎上下游几十个行业,“全面降价”是一种缓慢的趋势,而非“瀑布式”的价格宣泄,对购房者来说,也不要指望房价能一次“跌到位”,按需购房,量力而行,才是理智的做法。

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