多地推进商品房现售制度 未来或继续扩围
2018/10/29 10:09:44
几年前，刘鹏(化名)所在的北方某市房地产市场很不景气，因扛不住资金压力，小区的开发商在工程完工前跑路了，他家所在的那栋楼的电梯都没有安装。为了孩子上学，刘鹏一家还是搬了进去，每天都要上下爬8层楼。刘鹏说：“我们这栋楼还算好的，旁边那栋只是搭了架子，就撂那了。”
买期房是大多数购房者都有的经历，在香港，买期房所对应的商品房预售制度有一个好听的名字“楼花”。但实际上，由于购房者与开发商关系不对等，导致期房交易问题频发，这种制度并没有听上去那么美好。有业内人士预计，类似刘鹏遇到的工程烂尾，在楼市下行阶段会更为普遍。
近年来，全国多地出台鼓励商品房现售政策，虽然还是少数，但未来不排除会有更多的城市加入这个行列。业内人士认为，虽然商品房预售制度短期内不会取消，但增加现房销售比例、规范预售制度将是房地产市场发展的一个趋势。
期房销售占比超八成 风险转嫁购房者
“楼花”一词始于中国香港。公开资料显示，上个世纪50年代，霍英东成立的立信置业有限公司一改当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”并倡导分期付款。当时的香港政府于1956年出台了《预售楼花同意书》，正式在法律层面确立和规范了楼花预售制度。在房地产市场发展早期，内地主要借鉴了香港市场的发展经验，并于1994年正式确立了商品房预售制度。
经过二十多年发展，期房销售已经成为中国房地产销售的主要方式。华创证券称，2018年前8个月，中国住宅期房销售面积占比达84%，金额占比达87%，住宅销售中80%~90%都采用期房销售。
实践中，期房销售的优劣势十分明显。优势方面，中信建投认为，预售制缩短了房地产企业现金流回笼周期，一定程度上满足了房企的融资需求。国家统计局的数据显示，今年1~9月，房地产开发企业到位资金121882亿元，其中，定金及预收款40259亿元，占比达33%，比银行贷款高出两倍多。
从需求来看，期房具备更加**的价格。“我们对比了40大中城市的期房均价和现房均价，2012年以来的绝大多数月份中，期房售价要低于现房售价的10%~20%，并且价差在近年来有扩大的趋势。预售和分期付款的方式有效降低了消费者的购房门槛，刺激了市场的潜在需求。”中信建投相关人士称。
但预售制带来的问题也比较多。上述机构称，房企在住房建设环节就收取房款，实质是将潜在的融资压力和建设风险转嫁给了购房者。
中原地产首席分析师张大伟说：“当下房地产市场出现的各种质量问题基本都与预售制度有关。过去，预售制度加快了房企的销售节奏和建设量，是房地产行业快速发展的基础条件之一，但对购房者来说，因为保障度太低，由此产生的大量纠纷让购房者付出了不小代价。”
推进现房销售
合肥、厦门、中山等地在行动
其实，商品房预售制度的存废之争，在之前就已经有几次大的争论，但都不了了之，而搅起本轮预售制度讨论的是广东省房地产协会。
该协会于9月底向各副会长单位下发的一份通知称，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。不过，广东省房协相关人士随后回应称，目前通知正在征求意见过程中，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。
这份文件虽然“悬而未发”，但广东中山市在土地拍卖中早有行动。中新经纬在中山市国土局网站查询发现，今年以来，中山市已经有10余个城市住宅用地要求“出让后实行商品房现售”，10月17日出让的W02-18-0038、W02-18-0039地块也有现房销售的规定，但均以流拍告终，10月12日出让的另外两个现房销售地块以接近底价成交。
虽然住宅地块均要求现房销售，但中山市公共资源交易中心的相关负责人对媒体表示，挂牌出让的“现房销售”地块并不能被认为是广东省要求的试点，后期是否会因市场反应过大而调整，要看国土资源部门和市里的统一安排。
在其他地方，也有商品房现售政策的出台。今年10月19日，合肥市房地产管理局出台商品房现房销售管理规定，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。对于现房销售，要进一步消减备案材料，简化办理流程，缩短办理时限。今年4月底，福建住建厅要求，福州厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，合肥出台现房销售政策，对全国其他城市有较好的借鉴意义，联想到广东部分政策改革，未来现房销售的模式会不断推广。不过，至今未看到合肥、福州、厦门等地有新举措推出。
回到房地产市场火热的2016年，杭州、南京、苏州等城市土拍时的现房销售规定则与抑制楼市过热有很大关系，南京、杭州也都在近期取消了此类规定。
机构数据显示，2016年8月至2018年7月，南京先后拍出67块现房销售地块，苏州从2016年9月至今，累计出让了超过130宗住宅用地，其中有约70宗要求现房销售，占比超50%。
稳定市场需要
预售制短期不会取消
与商品房预售相对应，对购房者来说，现售的好处在于可以“一手交钱、一手交房”，并能督促开发商管控房屋质量，减少相应纠纷。
但由于商品住宅预售占比达八成以上，一旦取消，其影响可想而知。首先，房企的资金成本必然大幅上升，中信建投相关人士认为，取消预售制度，房企零成本的预收款将消失，若维持原先的杠杆水平，则需用有息负债代替，杠杆成本上升，经营风险亦相应上升。
“取消预售制度将导致大量高杠杆中小房企因资金链风险而倒闭，尤其目前正处在金融去杠杆以及房地产行业信贷持续收紧阶段，风险难控，对金融机构的负面冲击巨大。”华创证券房地产行业首席分析师袁豪对中新经纬说。
另一方面，实行现售制度短期内会导致商品房供应严重不足。袁豪通过研究发现，直接取消预售制度将导致短期内的住宅供应下降84%，并且目前的商品房库存处于低位，综合之下，住房供应“休克”必然推升房价。
多位业内人士认为，短期内取消预售制度的可能性不大。中信建投预计，房地产市场政策的走向将以稳定预期为主，预售制度改革的方向应该是循序渐进的。在房地产行业和社会公众做好充分准备之前，预售制度不会突然消失。
张大伟说：“取消预售制度会导致供应量在短期内锐减，不利于市场稳定。推行现房销售必须要在房价平稳周期内、房地产市场已经基本进入存量时代及房地产企业的负债率较低的情况下。”
“现房交易模式是大趋势，尤其在中东部大城市试点的可能性最大。预售制度不会被‘一刀切’，有可能针对具体地块进行试点。”严跃进说。
面对预售制度下的市场乱象，规范必不可少。长江证券认为，中国尚未形成全国统一的预售监管体系，地方预售监管以政府监管和商业银行监管为主，引入第三方机构的联合监管相对较少。加强预付款监管和质量监督，或是未来完善预售制度的关键所在。
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