房地产金融监管趋严“降负债”潮起 房企暂收扩张锋芒

“到2020年底，实现总资产3万亿元，年销售规模8000亿元，年利润1500亿元，负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。”3月26日，恒大集团董事局主席许家印在业绩发布会上表示。恒大在资产负债率从2016年的79.7%降至2017年的71.1%、销售规模迈入5000亿门槛的同时，保持着资金的稳健。

曾因快速扩张和大量举债一度面临高负债的恒大，如今喊出“降负债”的口号，显得颇不寻常。联想到万达一系列出售资产的举动，“降负债”似乎已经成为行业的一种风向。

年报季降临，在发布2018年策略时，“降负债”已成为大多房企一个重要的财务目标。

短期来看，这种做法无可厚非。融资环境收紧、市场降温预期强烈，将使得房企的资金状况趋于紧张。但通过对资金流量表的梳理，很多企业的现金流足以覆盖短期负债。因此，“降负债”的口号虽响，却不意味着企业已进入危急时刻。

分析人士指出，现阶段，“降负债”更应被视为一种权宜之计。在行业集中度提高的大势下，规模导向仍然存在。房企主动降负债的做法，实则是为了有更大的资金回旋余地。

上市房企去年负债率普遍提高

与恒大不同，2017年大部分上市房企的负债率出现了一定提升。如万科的资产负债率从80.54%上升到83.98%；碧桂园从86.2%上升到88.89%；华润则从67.41%上升到69.99%。

作为衡量财务结构稳定性的“净负债率”指标，同样普遍提升。如碧桂园从48.65%提升至56.91%；华润从23.80%提升至35.90%。

规模与负债是一对共同体，房企在做大规模的过程中，往往伴随着负债率的提高。具体表现为房企土地储备增加，占用了较多的资金。根据统计局的信息，2014年至2016年，房地产企业购置土地面积连续三年负增长。土储不足使得房企在2017年大量补仓，当年的土地购置面积转正，土地成交价款也增长了近50%。

另一方面，多元化转型的推进，也占用了企业的部分资金。如商业地产和长租公寓的运营，虽然能带来稳定现金流，但资金周转速度偏慢，往往形成资金压力。

雅居乐就在年报中指出，由于不断加大地产、非地产业务投资，雅居乐的资产负债率从2016年的66.48%上升到了72.96%；净负债率也从49.10%上升到了72.96%。

但雅居乐首席财务官兼副总裁张森在业绩会上表示，这一负债率“在行业里是不算高的，属于中等水平。”

去年房地产业的资产负债率处于什么水平？从已经发布年报的房企来看，大部分的资产负债率在65%-85%之间，净负债率则有着较大的差距，从30%的低水平到超过100%。虽然投资者心中都有一条“警戒线”，但对于资金密集型的房地产业来说，现阶段的“危机”似乎并不明显。

某券商分析人士向21世纪经济报道记者表示，很多房企在这两年进行了债务置换，不仅使得债务总成本降低，短期债务的比重也有所下降，债务结构趋于合理。另一方面，经过过去两年的销售，大部分房企握有较为充裕的现金流，且多数能够覆盖短期负债。

该人士表示，一些负债比例大幅提高的房企，或者总负债率偏高的房企，实际的债务压力并没有想象中那么大。“这也是与2008年、2010年那两轮资金危机的很大区别。”

五矿地产净负债率从2015年的13.8%，大幅提升到2017年的62%。五矿地产副总经理何小丽表示，公司的平均借贷成本仅有3.81%，且现金规模相当于短期债务的157%，因此，“负债率属于比较健康的水平”。

激进者亦有。截至2017年末，福建房企融信的资产负债率上升6.88个百分点至81.93%；净负债率则从2016年的101%增加至159%。与此同时，融信的现金及现金等价物储备约64.46亿元，同比下降44.1%。

但在已经发布年报的大中型房企中，类似融信的案例并不多。

房地产金融监管趋严效应

无论稳健者还是激进者，均对未来的负债率提出了一些约束性指标。恒大就提出，到2018年末，资产负债率从71.1%下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。

何小丽向21世纪经济报道记者表示，未来三年将五矿地产的净负债率控制在60%到70%之间。融信中国董事、首席财务官曾飞燕也在业绩会上称，计划2018年年底将净负债率降至100%以下，2019年年底控制在65%左右。

对于控制负债率的原因，何小丽表示是由于金融监管的加强，导致融资成本增加、放款周期延长。“虽然还在可控范围内，但有些银行的开发贷成本已经提高了。”这种观点也成为业界的共识。

监管层早已释放出加强房地产金融监管的信号。今年全国两会期间，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜就表示，房地产金融风险是可控的，但“个别的房地产企业可能在财务方面比较激进的现象，会有一些风险”。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，房地产融资政策短期内只会强化，不会松动。加上房地产市场降温的预期强烈，“2015年以来的‘现金牛’效应将逐渐减弱，房企也将逐渐面临资金的压力。”

对于“降负债”措施，恒大提出三项：降低负债总额，多元产业引入战略投资，增强盈利能力增加净资产。何小丽则表示，可通过调整股权融资和债券融资比重的方法来降低负债率。

这一轮企业的“降负债”措施似乎并未伤筋动骨。严跃进指出，由于现阶段经营状况良好，资金链相对健康，企业主动降负债，将有着较大的回旋余地，其效果要好于资金恶化后通过出售资产来解决问题。

业内人士认为，这些做法将使今年的房地产市场出现一些变化，如企业在土地和并购市场将趋于谨慎，融资规模下降，股权融资增多，合作开发模式增多等等。

事实上，从战略调整的角度，此轮“降负债”的做法，更多被视为大中型房企的一种权宜之计。

由于房地产行业集中度提高的趋势仍然存在，房企对规模的追求也未停止。具体表现为，尽管判断为“小年”，很多房企仍然大幅提高了2018年的销售目标，并制定了可观的销售远景。这也意味着，房企不会放松对优质资源的争夺。

向来以稳健著称的龙湖，在年报中表示，“面对行业并购整合的新周期，我们也将密切关注，争取有所斩获。”曾飞燕也直言，融信降低负债率并不意味着要降低负债，“控制负债不是主要的措施。公司要发展，我们还是适度要去借债，还是需要去融资。”