不动产证”为什么非得代办 还办得这么慢

购买新房，办理不动产证是一个绕不开的话题。每到交房的时间，开发商往往会与一到两家房产代办中介进行合作，为业主提供收费代办不动产证的服务。但是，这种代办服务却常常因为收费过高、办理速度太慢、选择单一被购房者们吐槽。

近日网友“simoon”在交付房子的时候，被要求找指定的代办公司办理，并且告知至少要3个月才能办理完成。网友提出三问：第一，代办不动产证为何这么慢？第二，办不动产证为何一定要找代办公司？第三，开发商指定一家代办公司是否是霸王条款？

为了解开网友心中的疑问，小e采访了政府相关部门、房地产开发商、代办公司，给大家做一个解答。

A：代办不动产证为何这么慢？

网友“simoon”说，他自己去办过不动产证，速度很快，但代办公司却说至少需要3个月。那么问题来了，代办公司办证的流程是怎么样的？为何速度如此慢？

首先要理清楚一个流程，房子交付后，我们的不动产证是怎样办理的。

办理不动产证的第一步是办理房产“大证”，即新建商品房的初始登记。

开发商提交土地证、规划许可证、规划核实证、开发资质证明、综合验收证明、竣工验收证明等资料向房屋登记机构申请办理房屋的初始登记，即整个楼盘的房产“大证”。

第二步，才是办理买方个人的不动产证，即通常说的“大证分小证”。

哪怕你是申请自己去办理不动产证，也需要房产公司办出大证之后才能进行，中间的这段时间，购房者只有等待。

我们先来说说第一步，房产“大证”的办理需要多长时间呢？其实，这个时间期限都会写在我们的商品房购房合同中。比如“出卖人承诺 XX-XX-XX日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【委托出卖人】办理该商品房转移登记。”

小e从住建部门了解到，商品房购房合同是一个民事合同，通过双方协商拟定，对于交付后取得“初始登记证”的时间，并没有强制的规定。一般来说，开发商取得“初始登记证”的时间在交房后的3至6个月之间。

当然，也会有个别新建商品房会出现没按照约定时间办理出“初始登记证”的情况，而这其中的原因就非常多了。开发商欠缴土地出让金、超过规划面积建设、开发商办证时已破产或被取消资质、消防环保部门验收不合格等等。如果出现了这种超期，开发商需按购房合同中的违约责任进行赔款。

所以，这就提醒我们，在签署购房合同的时候，除了要注意“交付日期”之外，更需注意开发商承诺办理“初始登记证”的时间，如果两者之间太长，就有可能会影响你领取购房补贴，或者是孩子的入学。

接下来就是第二步，办理个人不动产证。这里还是要分两种情况，一种是全款付清的，一种是办理了按揭贷款的。

一家代办公司的负责人告诉小e，按揭贷款的购房者的不动产证办理的速度会慢一点，因为除了办理不动产证外，还需要去银行办理“不动产抵押权登记”。

这位负责人坦言，因为代办公司是分批办理的，与购房者只办理自己一份不动产证相比，速度确实会慢一些。如果情况顺利的话，一般1-2个月的时间都能办理完成。

B：办不动产证是否一定要找代办公司？

采访中，市国土资源局表示，只要提交材料齐全，符合登记规定，房主个人也可以办理“不动产抵押权登记”。

但是，小e了解到，一般开发商还是会要求按揭贷款购买期房的购房者找代办公司办理不动产证。一位开发商负责人告诉小e，这是他们为了控制公司的资金风险。

这位负责人表示，房主贷款购房时，开发商在银行做了阶段性担保，因此开发商与银行便有了债务关系，如果房主不能按时还款，开发商就需要负担这笔债务。产权登记从开发商转移到房主名下时，房主在法律意义上已成为房产所有者，但事实上按揭贷款并没有还清，房主只拥有部分产权，而这时开发商仍在为这部分贷款提供担保。在办理他项权证之前，如果房主私自变卖房产，或者停止还贷，开发商的利益将会受到损失。

于是这时，开发商就得找一家第三方代办公司，与其签订合同，将初始登记证交给代办公司用于其帮房主办理下一步的不动产证，这样可以保证开发商在办理不动产证时的权益不受损。

开发商这这种做法是否合理呢？目前，小e暂时也没能找到能回答这一问题的政府部门。

C：开发商指定一家代办公司是否是霸王条款？

一位开发商负责人坦言，一般情况下，他们确实只会找一家代办公司来承接他们的业务。当然，也有不少房产公司是自己完成这项工作的。

这位负责人解释说，这么做是有原因的。第一，一般一家代办公司足以满足一个楼盘的办证需求，没必要找多家；第二，房产公司找一家合作的代办公司都会对其进行资格审核，并且与其签订合作合同。这也是为了客户资料安全的考虑。